Woningruil: zo werkt de financiering in 5 veelgestelde vragen

Wil je graag verhuizen, maar lukt het niet om je huidige woning snel te verkopen? Dan wil je waarschijnlijk voorkomen dat je tijdelijk met dubbele woonlasten zit. Een nieuwe woning kopen vóórdat je oude huis is verkocht voelt dan risicovol. In zo’n situatie kan woningruil een oplossing zijn. Maar hoe zit het financieel? Hieronder beantwoorden we vijf veelgestelde vragen over woningruil en financiering.

Wat is woningruil?

Bij woningruil verkopen en kopen twee (of soms meer) huiseigenaren tegelijkertijd elkaars woning. Zo gaat iedereen in één keer over naar een nieuwe woning, zonder tijdelijke dubbele lasten.

Je ziet woningruil bijvoorbeeld bij:

• ouderen die kleiner willen wonen;
• gezinnen die juist meer ruimte zoeken;
• situaties waarin verkoop van een woning moeizaam verloopt.

Bij woningruil worden er twee afzonderlijke koopovereenkomsten opgesteld en betalen beide partijen gewoon kosten koper. Financieel lijkt woningruil dus sterk op een ‘normale’ koop en verkoop.

1. Hoe zit het met de hypotheek bij woningruil?

Bij woningruil werkt de hypotheek in principe hetzelfde als bij elke andere verkoop en aankoop. Je lost je bestaande hypotheek af met de opbrengst van de verkoop van je huidige woning. Voor de nieuwe woning start je een nieuwe hypotheekaanvraag.

De geldverstrekker beoordeelt opnieuw je inkomen, vaste lasten en financiële situatie. Als alles in orde is, kun je een nieuwe hypotheek afsluiten. In sommige gevallen kun je de bestaande hypotheekrente meenemen naar de nieuwe woning, afhankelijk van de voorwaarden van je geldverstrekker.

Heb je overwaarde op je huidige woning? Dan kun je deze overwaarde gebruiken voor de financiering van je nieuwe huis.

2. Met welke kosten moet je rekening houden?

Ook bij woningruil krijg je te maken met de gebruikelijke bijkomende kosten, zoals:

• kosten voor een makelaar en/of hypotheekadviseur;
• taxatiekosten;
• notariskosten voor de overdracht;
• kosten voor de verhuizing.

Daarnaast betaal je overdrachtsbelasting over de nieuwe woning. Koop je de woning om er zelf in te wonen, dan bedraagt deze in 2026 2% van de marktwaarde.

Financieel gezien verschilt woningruil dus weinig van een reguliere koop, behalve dat alles gelijktijdig plaatsvindt.

3. Wat als de woningen niet evenveel waard zijn?

Het is heel normaal dat de woningen in waarde verschillen. Dat hoeft geen probleem te zijn. Het verschil wordt verrekend via de notaris.

Is de woning die jij krijgt duurder? Dan betaal je het verschil bij, met eigen geld of door een hogere hypotheek af te sluiten. Is jouw woning juist meer waard, dan ontstaat er overwaarde die je kunt inzetten voor de nieuwe woning.

4. Wat als één van de partijen de financiering niet rondkrijgt?

Bij woningruil is het extra belangrijk om goede afspraken te maken. In de (voorlopige) koopovereenkomst neem je daarom altijd een financieringsvoorbehoud op.

Lukt het één van de partijen niet om de hypotheek rond te krijgen, dan vervalt de koopovereenkomst. Zo voorkom je dat je vastzit aan een woningruil die financieel niet haalbaar blijkt. Deze bepaling weegt zwaar binnen de overeenkomst, ook ten opzichte van andere ontbindende voorwaarden.

5. Kun je ook met je ouders woningruil doen?

Woningruil met je ouders werkt juridisch hetzelfde als elke andere woningruil. Wel wordt in deze situatie extra gekeken naar de woningwaardes.

Is de woning van je ouders meer waard en verkopen zij deze voor een lagere prijs? Dan kan sprake zijn van een schenking. In 2026 mogen ouders hun kind jaarlijks € 6.908 belastingvrij schenken. Daarnaast geldt een eenmalig verhoogde vrijstelling van € 33.129 bijvoorbeeld voor een vrij besteedbaar doel.

Komt het geschonken bedrag boven deze vrijstellingen uit, dan betaal je schenkbelasting. De Belastingdienst kijkt hierbij kritisch naar de marktwaarde van de woning.

Advies nodig bij woningruil?

Woningruil kan financieel aantrekkelijk zijn, maar vraagt om goede afstemming en begeleiding. Wil je zeker weten dat je niets over het hoofd ziet bij de financiering van je volgende woning? Download dan de gratis checklist Documenten voor je volgende woning. Daarin vind je een overzicht van alle documenten die je nodig hebt voor een hypotheekaanvraag.