Volgende huis kopen, maar je oude niet verkocht. Hoe financier je dat?

Hoe blij je er een paar jaar geleden ook mee was, dat schattige kleine appartementje begint je nu behoorlijk te irriteren. Tijd voor een nieuwe woning dus. En die heb je verrassend snel gevonden. Zo snel, dat je oude huis nog niet eens verkocht is. Goed nieuws: een volgend huis kopen terwijl je huidige woning nog te koop staat, kan. Maar er komt wel wat bij kijken. In dit artikel lees je hoe je de financiering van je nieuwe woning regelt, ook als je oude nog niet verkocht is.

Volgende huis kopen

Dacht je al: jammer dan, daar gaat m’n droomhuis? Hoeft dus niet. Er zijn namelijk verschillende mogelijkheden om toch een nieuwe woning te kopen voordat je huidige huis verkocht is. Dat kan prettig zijn in een krappe woningmarkt, waarin je soms snel moet schakelen.

Eigen geld inleggen

Een belangrijke voorwaarde is dat je voldoende eigen geld hebt. Voor de bank is het namelijk onzeker wanneer je huidige woning verkocht wordt, terwijl de maandlasten van je nieuwe hypotheek wel doorlopen. Daarom moet je kunnen aantonen dat je de dubbele woonlasten tijdelijk kunt dragen.

In de praktijk vragen geldverstrekkers meestal dat je kunt laten zien dat je 12 tot 24 maanden dubbele lasten kunt betalen. Hoe lang precies verschilt per geldverstrekker. Dit gebeurt vaak met spaargeld, beleggingen of andere vrij beschikbare middelen. Meer hierover lees je bij de verschillende hypotheekaanbieders.

Hypotheekrenteaftrek

Twee woningen betekent vaak ook twee hypotheken. Gelukkig biedt de Belastingdienst tijdelijk wat lucht. Je hebt namelijk recht op hypotheekrenteaftrek voor beide woningen gedurende het jaar waarin je je oude woning verlaat en maximaal drie extra jaren daarna.

Na deze periode wordt de hypotheek op de oude woning fiscaal niet meer gezien als eigenwoningschuld. De rente is dan niet meer aftrekbaar.

Overbruggingskrediet

Wil je de nieuwe woning (deels) financieren met de overwaarde van je huidige huis, maar is dat huis nog niet verkocht? Dan kan een overbruggingskrediet uitkomst bieden. Dit is een tijdelijke lening waarmee je alvast vooruitloopt op de verwachte verkoopopbrengst.

De exacte voorwaarden verschillen per geldverstrekker. In grote lijnen geldt dat de looptijd meestal één tot twee jaar is en dat je huidige woning vaak al verkocht moet zijn onder voorbehoud, of minimaal in de verkoop moet staan. De hoogte van het krediet is gebaseerd op een deel van de verwachte overwaarde.

Onderwaarde

Heb je geen overwaarde, maar juist onderwaarde? Dan wordt het lastiger. In dat geval rekenen veel geldverstrekkers met een voorzichtige inschatting van de woningwaarde, bijvoorbeeld 90% van de woningwaarde minus de openstaande hypotheekschuld. Hierdoor kun je minder lenen voor je nieuwe woning. Er zijn uitzonderingen, maar dit verschilt sterk per bank en situatie.

Tijdelijke verhuur

Staat je oude woning nog leeg? Dan kan tijdelijke verhuur aantrekkelijk lijken. Het levert huurinkomsten op en voorkomt leegstand. Maar dit mag niet zomaar.

Je hebt altijd toestemming nodig van de geldverstrekker en de huurder krijgt huurbescherming. Dat kan een probleem zijn als je de woning verkoopt. Verhuur via de Leegstandwet kan dit risico beperken. Hiervoor kun je gebruikmaken van een model huurovereenkomst.

Zodra je de woning verhuurt, vervalt de hypotheekrenteaftrek voor die woning. Fiscaal valt de woning dan niet meer in box 1, maar in box 3. In 2026 wordt box 3 belast op basis van het zo goed mogelijk benaderde werkelijke rendement. Dat betekent dat de waarde van de woning minus de hypotheekschuld meetelt voor je vermogen. Over de ontvangen huur betaal je geen inkomstenbelasting, maar het is wel belangrijk om vooraf goed te berekenen of verhuren per saldo gunstig is.

Meer tips over je volgende huis kopen

Lukt het niet om je huidige woning snel te verkopen? Of wil je meer weten over overwaarde, restschuld en het meenemen van je hypotheek? In ons gratis e-book ‘De ins en outs van je volgende woning kopen’ vind je uitgebreide uitleg en praktische voorbeelden.