Scheiden met een koophuis: verkopen of elkaar uitkopen?

Uit elkaar gaan is emotioneel en financieel ingrijpend. Hebben jullie samen een koophuis? Dan moeten jullie beslissen of de woning wordt verkocht of dat één van jullie er blijft wonen en de ander uitkoopt.

Die keuze hangt niet alleen af van wat jullie willen. De woningwaarde, hypotheekschuld, eigendomsverhouding en financiële draagkracht bepalen wat haalbaar is. Ook de geldverstrekker, notaris en soms NHG spelen een rol.

In dit artikel lees je hoe beide opties werken en welke afspraken nodig zijn om later financiële problemen te voorkomen.

Scheiden met een koophuis: welke keuzes hebben jullie?

Grofweg zijn er twee definitieve oplossingen:

• jullie verkopen de woning en verdelen de opbrengst of restschuld;
• één van jullie blijft wonen en neemt het aandeel van de ander over.

Soms blijft de woning tijdelijk gezamenlijk eigendom, bijvoorbeeld omdat directe verkoop of uitkoop niet lukt. Dat kan praktisch zijn, maar houdt jullie financieel aan elkaar verbonden. Leg in dat geval schriftelijk vast wie er woont, wie welke lasten betaalt, wanneer de woning wordt verkocht en hoe onderhoud en waardeveranderingen worden verdeeld.

Optie 1: de woning verkopen

Bij verkoop wordt met de opbrengst eerst de hypotheek afgelost. Ook verkoopkosten, zoals makelaars- en notariskosten, gaan van de opbrengst af. Wat daarna overblijft of tekortkomt, verdelen jullie volgens de eigendomsverhouding en de afspraken die gelden voor jullie huwelijk, partnerschap of samenleving.

Verkopen met overwaarde

Is de nettoverkoopopbrengst hoger dan de hypotheekschuld? Dan hebben jullie overwaarde. Zijn jullie ieder voor de helft eigenaar, dan krijgt ieder in beginsel de helft.

Koop je daarna binnen drie jaar een andere woning? Dan kan de bijleenregeling gelden. Gebruik je jouw deel van de overwaarde niet voor de nieuwe woning, dan is de rente over een gelijk bedrag van de nieuwe hypotheek niet aftrekbaar.

Verkopen met onderwaarde

Is de verkoopopbrengst lager dan de hypotheekschuld? Dan blijft een restschuld over. Jullie blijven daarvoor aansprakelijk volgens de leningsovereenkomst en de onderlinge afspraken.

Hebben jullie een hypotheek met NHG? Dan onderzoekt de geldverstrekker of verkoop kan worden voorkomen. Is verkoop toch noodzakelijk, dan kan de restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden. Dat gebeurt niet automatisch.

Optie 2: één van jullie blijft wonen

Blijft één partner in het huis? Dan neemt diegene het eigendomsaandeel van de ander over. Meestal moet de blijvende partner ook het aandeel van de ander in de overwaarde betalen.

Daarvoor zijn drie zaken nodig:

• overeenstemming over de waarde en verdeling;
• goedkeuring van de hypotheekverstrekker;
• een notariële akte waarmee de woning op één naam komt.

Een afspraak in het scheidingsconvenant alleen is niet voldoende. Zolang de woning en hypotheek nog op beide namen staan, blijven jullie financieel met elkaar verbonden.

Hoe bereken je het uitkoopbedrag?

Gebruik de actuele waarde in het economisch verkeer, meestal onderbouwd met een onafhankelijke taxatie. Trek daarvan de openstaande hypotheekschuld af. De overwaarde of onderwaarde wordt vervolgens verdeeld volgens jullie eigendomsverhouding.

De werkelijke berekening kan afwijken door een ongelijke eigendomsverhouding, huwelijkse voorwaarden, eerder ingebracht eigen geld of andere afspraken.

Kan de hypotheek op één naam worden gezet?

De hypotheekverstrekker beoordeelt of de blijvende partner de totale maandlast alleen kan dragen. Daarbij tellen onder meer mee:

• inkomen en arbeids- of ondernemingssituatie;
• alimentatie en andere vaste verplichtingen;
• studieleningen, kredieten en leasecontracten;
• de nieuwe hypotheekhoogte en woningwaarde;
• de gekozen hypotheekvorm.

Kan de blijvende partner de hypotheek overnemen? Dan kan de vertrekkende partner uit de hoofdelijke aansprakelijkheid worden ontslagen. Totdat de geldverstrekker dit schriftelijk heeft bevestigd, kan die partner nog voor de volledige hypotheekschuld worden aangesproken.

Hypotheek met NHG

Bij een hypotheek met NHG kan een hypotheekadviseur de Beheertoets gebruiken. Deze toets kijkt of de werkelijke maandlasten voor de blijvende partner betaalbaar zijn.

Een positieve uitkomst kan helpen bij het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Is extra geld nodig voor de uitkoop? Dan wordt ook beoordeeld of die aanvullende lening verantwoord is.

Meer informatie vind je bij NHG over hulp bij het einde van een relatie.

Wat betekent de scheiding voor de belasting?

Hypotheekrente na vertrek

Verlaat je de gezamenlijke woning terwijl je nog mede-eigenaar bent? Dan mag je de rente over jouw deel van de eigenwoningschuld onder voorwaarden nog maximaal twee jaar aftrekken. Hoeveel aftrekbaar is, hangt af van het eigendom, de schuld en wie de rente werkelijk betaalt.

Na die twee jaar valt jouw aandeel in de woning en schuld doorgaans in box 3 als de verdeling nog niet is afgerond.

Nieuwe lening voor de uitkoop

Leent de blijvende partner extra geld om het aandeel van de ex over te nemen? Dan gelden voor dat nieuwe leningdeel de actuele regels voor hypotheekrenteaftrek. Het moet normaal gesproken binnen maximaal dertig jaar annuïtair of lineair worden afgelost.

Overdrachtsbelasting

Behoorde de woning tot een huwelijks- of partnerschapsgemeenschap? Dan geldt bij de verdeling na scheiding in beginsel een vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Bij huwelijkse voorwaarden, ongelijke eigendomsverhoudingen of ongehuwd samenwonen kan de uitkomst anders zijn. Laat de notaris daarom vooraf vaststellen of overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Bekijk voor je eigen situatie ook de uitleg van de Belastingdienst over uit elkaar gaan met een eigen woning.

Zo regel je het koophuis bij een scheiding

1. Verzamel de hypotheekakte, eigendomsakte, actuele schuld, eigendomsverhouding en afspraken uit huwelijkse voorwaarden of het samenlevingscontract.

2. Laat de actuele marktwaarde bepalen. Gebruik bij een uitkoop bij voorkeur een onafhankelijke taxatie.

3. Bereken de overwaarde of onderwaarde en leg vast hoe jullie die verdelen.

4. Laat een hypotheekadviseur beoordelen of één partner de woning en eventuele uitkoopsom kan financieren.

5. Leg de afspraken vast in het convenant of een andere overeenkomst. Denk ook aan tijdelijke woonlasten, onderhoud en de datum waarop iemand vertrekt.

6. Laat de notaris het eigendom overdragen en zorg dat de geldverstrekker de vertrekkende partner schriftelijk uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaat.

7. Pas na de verdeling zo nodig je voorlopige aanslag, verzekeringen, automatische betalingen en gemeentelijke gegevens aan.

Kies pas nadat de financiële gevolgen duidelijk zijn

Verkopen geeft meestal de duidelijkste financiële scheiding. Uitkopen kan rust geven wanneer één van jullie graag in de woning blijft, maar is alleen mogelijk als de hypotheek duurzaam betaalbaar is.

Kijk daarom verder dan het uitkoopbedrag. Controleer ook de toekomstige maandlast, hypotheekrenteaftrek, aansprakelijkheid en gevolgen voor een volgende woning. Laat alle afspraken vervolgens vastleggen door de juiste adviseurs en de notaris.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen persoonlijk juridisch, fiscaal of hypotheekadvies. De uitkomst hangt af van jullie eigendom, relatievorm, hypotheek en onderlinge afspraken.

Je las zojuist een artikel uit de Knab Bieb. Dé online verzamelplek met honderden praktische artikelen over hoe je je geldzaken slim kunt regelen.