Koop-/aanneemovereenkomst nieuwbouw: waar moet je op letten?

Als je een nieuwbouwwoning koopt, koop je die vaak op basis van een (bouw)tekening. Spannend, want iets kopen zonder dat je het werkelijk hebt gezien, is niet makkelijk. Je probeert een voorstelling te maken van jouw mogelijke droomwoning. Opeens weet je het zeker: dit is hem! Je besluit te gaan tekenen. Wat blijkt? Bij nieuwbouw teken je niet alleen een koopcontract, maar ook een aanneemovereenkomst. Ook wel de ‘koop-/aanneemovereenkomst’ genoemd. Wat houdt het in en waar moet je op letten? De belangrijkste kenmerken en zeven handige tips op een rij.

Wat staat er in de koop-/aanneemovereenkomst nieuwbouw?

In een koop-/aanneemovereenkomst worden zowel jouw rechten en plichten als die van de aannemer vastgelegd. Je koopt hiermee een stuk grond en je geeft de aannemer toestemming om daar een woning op te bouwen. De overeenkomst bestaat uit twee delen: de koopovereenkomst waarmee je de grond koopt waar je woning op wordt gebouwd en de aanneemovereenkomst waarin staat dat de woning voor je gebouwd wordt.

Modelovereenkomst

De aannemer (verkopende partij) stelt de koop-/aanneemovereenkomst op. Vaak wordt een modelcontract gebruikt, een door beroepsorganisaties goedgekeurd contract. Daar zit meteen een aantal voordelen aan vast, zoals bescherming vanuit een garantie- en waarborgregeling (zie de tips verderop). Daarnaast kan de aannemer aanvullende overeenkomsten opstellen. Check goed wat er in het contract staat en of de aannemer de tekst heeft gewijzigd. Het contract moet immers wel passend zijn voor jouw situatie. Dit staat er sowieso in:

• De omschrijving van wat je gekocht hebt
• De koop- en aanneemsom (een totaalbedrag en de bedragen voor de grond en de woning apart)
• De betaaltermijnen 
• Het aantal werkbare dagen waarin de woning afgebouwd moet zijn
• De wettelijke bedenktijd
• De ontbindende voorwaarden voor jou als koper 
• De manier waarop er met conflicten wordt omgegaan

Aanvullende artikelen

De verkopende partij mag aanvullende artikelen opstellen. Dit kan bijvoorbeeld een voorbehoud zijn voor het krijgen van een bouwvergunning, waarbij de bouw pas van start gaat zodra meer dan 60% van de woningen uit het project verkocht is. Je moet dan namelijk al wel rente betalen (zie ook tip 7).

Wat zijn bijzondere bepalingen?

Het kan voorkomen dat er specifieke regels gelden voor het nieuwbouwproject. Denk aan kozijnen die in een bepaalde kleur moeten worden geverfd. Dit staat vastgelegd in de bijzondere bepalingen. Houd je je niet aan deze regels, dan kun je een boete krijgen.

Handige tips bij de koop-/aanneemovereenkomst nieuwbouw

1. Zorg dat je de overeenkomst op tijd ontvangt
Er staat best veel in zo’n overeenkomst. Daarom is het van belang dat je hem op tijd ontvangt, je hebt immers veel te controleren. Eenmaal getekend kun je niet meer terug!

2. Check of er een garantiecertificaat is
Als de modelovereenkomst wordt gebruikt, heb je als voordeel dat je beschermd bent tegen een faillissement tijdens de bouw. Stel je voor dat de aannemer failliet gaat en jij je woning niet krijgt! Met deze garantie wordt de woning toch afgebouwd en ben je verzekerd tegen eventuele meerkosten van deze bouw.

3. Lees de bijzondere bepalingen goed
Het kan zijn dat een bijzondere bepaling nadelig is voor jou. Lees ze daarom van tevoren goed door en bepaal of je ermee akkoord kunt en wilt gaan.

4. Weet van het meer- en minderwerk
Zorg ervoor dat je, voordat je de overeenkomst tekent, op de hoogte bent van de standaardlijst en de meerwerklijst met voorzieningen voor je woning. Spreek meteen af wat jij als meer- en/of minderwerk wilt laten opnemen en maak prijsafspraken. Zo kom je achteraf niet voor vervelende verrassingen te staan. 

5. Check de overeengekomen bouwtijd
Voordat je de overeenkomst tekent, heb je van de verkoper of makelaar een prognose gekregen van de bouwtijd. Die is vaak korter dan de maximale bouwtijd die in de overeenkomst wordt vastgelegd. De prognose heeft weinig waarde, maar van de afgesproken bouwtijd kan de aannemer niet zomaar afwijken. Mocht deze bouwtijd overschreden worden, dan kun je aanspraak maken op een schadevergoeding per dag.

6. Controleer de vastlegging van de perceelgrootte
De echte grootte van het perceel is vaak nog niet vastgesteld als je de koopovereenkomst tekent. Er wordt dan een ‘circa-maat’ vermeld, waarvan kan worden afgeweken. In het contract staat wat de vergoeding is als de perceelgrootte afwijkt. Je kunt eventueel onderhandelen als jij een andere afspraak wilt maken.

7. Houd rekening met opschortende voorwaarden
Opschortende voorwaarden kunnen de bouwtijd verlengen, zolang ze nog niet zijn voldaan. Denk aan de eerder genoemde aanvullende voorwaarde dat een bepaald percentage woningen van een project moet zijn verkocht, voordat de bouw begint. Dit kan betekenen dat je langer rente moet betalen aan de aannemer. Je moet er ook rekening mee houden bij de aanvraag van je hypotheekofferte. Die heeft namelijk een beperkte geldigheid, die je niet altijd kosteloos kunt verlengen. 

Wil jij weten wat jouw maximale hypotheek is? Bereken snel je maximale hypotheek in onze gratis tool. Zo weet je meteen waar je aan toe bent.