Hypotheek berekenen als zzp'er, hoe werkt dat?

Eigen baas zijn heeft veel voordelen. Je bent niet afhankelijk van een baas en vrijer om keuzes te maken. Maar als je een hypotheek wilt afsluiten als zzp'er brengt het ook nadelen met zich mee. Je inkomen is misschien minder stabiel als dat van iemand in loondienst, waardoor je misschien minder kunt lenen. Voor zzp'ers berekenen geldverstrekkers de maximale hypotheek daarom op een andere manier dan bij iemand met een vaste baan. 

Hypotheek berekenen voor zzp'ers

Als je een tijdelijk of zelfs een vast contract hebt, staat jouw salaris zwart-op-wit. Met drie recente loonstrookjes en een werkgeversverklaring bewijs je eenvoudig aan de geldverstrekker dat dit écht jouw inkomen is. Is dat inkomen toereikend genoeg? Dan kun je een hypotheek afsluiten. Voor een zzp'er geldt dat niet, omdat jij geen verklaring of loonstrookjes kan laten zien. Daarom hebben geldverstrekkers een andere manier om voor zzp'ers de hypotheek te berekenen.

De cijfers van drie jaar

Ben je zzp’er en wil je een hypotheek afsluiten, dan gaat het een stuk minder makkelijk. Je bent immers een groter risico dan iemand in loondienst, want wat als jij volgende maand geen opdrachten meer krijgt? Daarom moet je de geldverstrekker overtuigen van jouw financiële draagkracht. Dit doe je door documenten aan te leveren, waarmee je de cijfers van de afgelopen drie jaar aantoont. Als je in die tijd genoeg verdiend hebt om een hypotheek te kunnen betalen, is de kans groot dat je dat de komende jaren ook kunt.

Zo werkt hypotheek berekenen voor zzp'ers

Je hebt de jaarcijfers aangeleverd, hoe wordt dan je maximale hypotheek berekend? Het zit als volgt: de geldverstrekker neemt het gemiddelde van de nettowinst van die drie jaar als toetsinkomen. Je nettowinst is de winst nadat de belastingen eraf zijn gegaan en wordt op je aangifte inkomstenbelasting aangegeven als fiscale winstberekening. Aan de hand daarvan wordt berekend hoeveel je kunt lenen. Is je winst in het laatste jaar lager dan het gemiddelde? Dan wordt dit laagste bedrag gezien als jouw toetsinkomen.

Rekenvoorbeeld
Stel, je hebt de afgelopen jaren flink wat winst gemaakt, namelijk:
Jaar 1: € 75.000
Jaar 2: € 80.000
Jaar 3: € 70.000
Het gemiddelde is dan € 75.000. Maar omdat je winst in het laatste jaar minder is dan de twee jaar ervoor wordt dat laagste bedrag, de € 70.000, als toetsinkomen gebruikt. Op basis van dit bedrag wordt dan je maximale hypotheek bepaald.

Wil je weten hoeveel jij kunt lenen op basis van je inkomen van de laatste drie kalenderjaren? Bereken dan snel jouw maximale hypotheek. 

Aanvullende voorwaarden

Naast de jaarcijfers heb je als zzp’er ook een door een accountant opgestelde prognose nodig. Dit is een verwachting van jouw winst in het komende jaar. Is de prognose lager dan jouw gemiddelde winst? Dan is de kans groot dat de geldverstrekker rekent met dat lagere inkomen. Dat heeft dus invloed op jouw maximale hypotheek. Daarnaast gelden er vaak aanvullende voorwaarden. Zo kan het zijn dat je ook de aangiftes en aanslagen van de inkomstenbelasting van de afgelopen jaren moet aanleveren.

100% van de woningwaarde

Uiteraard heb je als zzp’er ook te maken met de loan to value. Sinds 2018 mag je nog maar 100% van de woningwaarde lenen. Je mag dan dus niet meer lenen dan de waarde van de nieuwe woning en je moet alle bijkomende kosten uit eigen zak betalen. Ook als je op basis van je inkomen meer zou kunnen lenen.

Minder dan drie jaar actief

Werk je minder dan drie jaar als zelfstandige? Dat hoeft geen probleem te zijn. Er zijn steeds meer geldverstrekkers waarbij je in dat geval alsnog terecht kunt voor een hypotheek. Maar let op: dan geldt niet je hele winst uit de onderneming. Ben je in het bezit van één jaarrekening, dan is je toetsinkomen vaak 75% van de winst. Bij twee jaarrekeningen wordt meestal gerekend met 90% van je gemiddelde winst van die twee jaar.

Hypotheek met NHG

Het is ook mogelijk om een hypotheek met NHG af te sluiten als je minimaal een jaar actief bent als zelfstandig ondernemer. Dat is extra veilig en verantwoord. Het toetsinkomen is dan het gemiddelde van jouw inkomen van de afgelopen drie jaar. Hierin kunnen ook je inkomsten uit loondienst meegenomen worden. Heb je maar een of twee jaar een inkomen gehad? Geen probleem, zolang dit maar minimaal een kalenderjaar is. Houd er wel rekening mee dat jouw inkomen in dit geval wel over drie jaar wordt berekend.