Erfpacht en hypotheek: hoe zit het precies?

  • Gepubliceerd: 8 september 2017
  • Laatst geüpdate: 4 oktober 2017
  • 2 minuten

Wanneer je een huis koopt, betekent dit niet automatisch dat je ook eigenaar wordt van de grond waarop de woning staat. Staat je huis niet op eigen grond, dan ben je in veel gevallen erfpacht verschuldigd. De erfpachtlasten kunnen soms flink oplopen, waardoor het huis van je dromen wellicht duurder uitvalt dan je zou verwachten. Vaak is de gemeente verpachter van de grond, maar je kunt ook te maken krijgen met een particuliere eigenaar. Dan is het soms moeilijker om een hypotheek te krijgen. Erfpacht en hypotheek: hoe zit het precies?

Erfpacht en hypotheek

Erfpacht en hypotheek: wat is het?

Erfpacht is de huur die je betaalt voor het gebruik van de grond waarop jouw koophuis staat. De prijs en de duur van de erfpacht worden via de notaris geregeld. De hoogte ervan is gebaseerd op de grondwaarde en wordt meestal voor een lange periode vastgelegd. Wanneer een vijftig jaar oude erfpachtovereenkomst herzien wordt, kun je zomaar een enorme prijsstijging voor de kiezen krijgen – vooral als je op een toplocatie midden in de stad woont.

Invloed op maximale hypotheek

Als je een huis op erfpachtgrond wilt kopen, dan tellen de kosten van de erfpacht mee bij het bepalen van je maximale hypotheek. De periodieke betaling van een hoge erfpacht kan flinke druk uitoefenen op je maandlasten. In veel gevallen is de erfpacht overigens wel aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Het is belangrijk om te weten wanneer de erfpacht wordt herzien. Bij een herziening bestaat de kans dat de kosten flink gaan stijgen. Kun je zo een stijging opvangen met jouw hypotheek?

Afbetalen met hypotheek

Soms kun je de erfpacht voor een lange periode afkopen. Dit kan voordelig zijn, omdat je dan minder risico loopt op plotselinge prijsstijgingen. Daarnaast kan het eenvoudiger zijn om een hypotheek te krijgen en je kunt in de toekomst wellicht makkelijker je huis verkopen. De kosten voor de afbetaling kun je in veel gevallen meenemen in de hypotheek. Nadeel is dat je de periodieke erfpachtbetalingen niet meer kunt aftrekken van de inkomstenbelasting, maar meestal heb je wel recht op hypotheekrenteaftrek.

Hypotheek bij particuliere erfpacht?

Voor een huis op particuliere erfpachtgrond is het soms moeilijk om een hypotheek te krijgen. In deze situatie zijn de onzekerheden voor een hypotheekverstrekker namelijk een stuk groter dan bij gemeentelijke erfpacht.

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft daarom een aantal criteria opgesteld waaraan particuliere verpachters moeten voldoen. Zo moet er duidelijkheid zijn over de duur en lastenontwikkeling van de erfpacht en mag de verpachter de erfpachtvoorwaarden niet eenzijdig wijzigen. Staat jouw droomhuis op particuliere erfpachtgrond, dan is het dus belangrijk om te weten of de verpachter aan de criteria van de NVB voldoet.

Bespreek het met een hypotheekadviseur

Wil je een huis wilt kopen dat op erfpachtgrond staat? Dan is het een goed idee om dit met een hypotheekadviseur te bespreken. Win eerst zoveel mogelijk informatie in en let daarbij op de volgende zaken: is de verpachter een particulier of een gemeente? Wat zijn de lasten? Wanneer wordt de erfpachtovereenkomst herzien? Is het mogelijk om de erfpacht voor langere tijd af te kopen?

Op basis van deze informatie en gegevens over jouw persoonlijke financiële situatie (inkomen, lopende leningen, gezinssituatie, etc.), zal je adviseur je informeren over je maximale hypotheek en eventuele mogelijkheden om de erfpachtafbetaling mee te financieren met je hypotheek. Eerst zelf aan de slag? Met onze Hypotheek Checker nemen we erfpacht mee in de berekening van jouw hypotheek en zie je gelijk welke hypotheekverstrekker het beste past bij jouw situatie. 



Wouter Adamse
Dit artikel is geschreven door Wouter en wordt je aangeboden door Knab


Wat wordt de hypotheek voor je nieuwe huis?  Bereken gratis

Ontdek binnen 2 minuten jouw maximale hypotheek