Bieden op een huis: ken eerst de woningwaarde!

  • 4 minuten
  • 25 september 2018

‘Je moet 10% onder de vraagprijs gaan zitten’, adviseren vrienden je als je vertelt dat je gaat bieden op een huis. ‘Nee, je moet je bod juist baseren op de woningwaarde’, vertelt een collega je weer. Best vermoeiend, om dit soort uiteenlopende adviezen te krijgen. Hoe kom je nu écht het slimste tot je openingsbod? ‘Ik zou gewoon een aankoopmakelaar inschakelen die dat voor je regelt’, krijg je van een familielid te horen. Laten wij je het verlossende antwoord geven: breng nooit het openingsbod uit zonder dat je woningwaarde hebt achterhaald. Het hoe en waarom leggen we uit in dit artikel.

Bieden op een huis, ken de woningwaarde

Bieden op een huis: waarom is de woningwaarde belangrijk?

Als je een huis op het oog hebt en een bod wilt uitbrengen, dan wil je natuurlijk wel zeker weten dat je het kunt betalen. Waarschijnlijk weet je al wat je met je inkomen ongeveer aan hypotheek kunt krijgen. Maar wist je dat de maximale hypotheek ook wordt bepaald door de waarde van de woning die je wilt kopen? In 2017 bedraagt de hypotheek die je kunt krijgen maximaal 101% van de woningwaarde. Is de koopsom die jij bent overeengekomen hoger dan de woningwaarde van de woning? Dan zul je het overige geld wat je nodig hebt zelf moeten inleggen. 

Hoe achterhaal je de woningwaarde?

Het is dus slim om het openingsbod op de woningwaarde te baseren en niet op de vraagprijs. Maar hoe achterhaal je nou wat de woning waard is? Dat kan op verschillende manieren:

  • Via het onafhankelijke Calcasa kun je de woningwaarde berekenen. Je vult online de gegevens in van de woning en ontvangt een betrouwbaar waarderapport. Hierin vind je de waarde van de woning en de meest recente verkoopprijs. 
  • Bij het Kadaster kun je een indicatie van de woningwaarde opvragen. Daarnaast kun je er sinds dit jaar de WOZ-waarde opvragen. 
  • Je kunt een aankooptaxatie laten doen voordat je gaat bieden. Dit is handig als je twijfelt over de woningwaarde, bijvoorbeeld door de staat van onderhoud of door speciale kenmerken van het huis. Een aankooptaxatie is de meest exacte indicatie van de woningwaarde, maar kost ook het meest. Soms kun je deze taxatie echter ook gebruiken voor de aanvraag van de hypotheek. Dan heb je immers altijd een taxatierapport nodig.

Openingsbod

Goed, nu ken je de woningwaarde. Maar hoe kom je met deze informatie tot een goed openingsbod? Daar zul je zorgvuldig over na moeten denken. Je wilt natuurlijk niet te hoog zitten, maar een te laag openingsbod kan er weer voor zorgen dat je niet in de onderhandelingen terecht komt. Lastig! Ga in ieder geval het volgende bij jezelf na:

  • Wat kun en wil je betalen? Waarschijnlijk heb je, voordat jij ging bezichtigen, al gecheckt hoeveel jij kunt lenen om een huis te kopen. Niet? Je kunt online gemakkelijk je maximale hypotheek berekenen. Als de vraagprijs dichtbij jouw maximum ligt, moet je voorzichtig zijn en wat lager beginnen. Anders kun je het toch niet betalen. 
  • Hoe graag wil je de woning hebben? Als jij de woning ‘wel leuk’ vindt, probeer je een lager openingsbod. Ben jij helemaal hoteldebotel, dan wil je een afwijzing van jouw bod natuurlijk niet riskeren en begin je met een hoger bod.

Met de volgende omstandigheden moet je ook zeker rekening houden als je een openingsbod bedenkt.

  • Zijn er meerdere geïnteresseerden? Dan is het weer slim om wat hoger te gaan zitten met je openingsbod. Je wilt namelijk wel met jouw bod voor elkaar zien te krijgen dat je in de onderhandelingen komt, toch? 
  • Hoe graag wil de verkoper ervan af? Als het huis al lange tijd te koop staat, is de kans groot dat de verkoper er graag vanaf wil. Het kan ook zijn dat de verkoper al een ander huis heeft gekocht en nu met dubbele lasten zit. Je kunt dan een lager bod proberen.

Denk niet alleen na over de koopprijs

Een bod bestaat uit meer dan alleen de koopprijs. In het bod neem je namelijk ook meteen je ontbindende voorwaarden op. Een voorbeeld hiervan is dat je de financiering niet rond krijgt, of dat uit het bouwkundige rapport blijkt dat jou hogere verbouwingskosten te wachten staan dan afgesproken. Als je in zo’n situatie terecht komt kun je onder de koop uit, zonder dat het je geld kost.

Naast de ontbindende voorwaarden is het ook slim om na te denken over de roerende zaken, zoals de houten vloer, in het huis dat je wilt kopen. Verkopers hebben vaak een lijst met roerende zaken opgesteld, zodat jij precies weet wat er wel en niet bij de koop is inbegrepen. Is dat niet zo? Download dan deze gratis checklist 'Roerende zaken'. Bied dus duidelijk voor de woning inclusief bijvoorbeeld de houten vloer of de ingebouwde vaatwasser, als je die erbij wilt hebben.

Hoe breng je het openingsbod uit?

Als je eenmaal het openingsbod hebt bepaald is het tijd om deze uit te brengen bij de verkoper. Maar hoe? Je brengt jouw bod en de voorwaarden uit bij de verkopend makelaar. Dit kan schriftelijk, telefonisch, via e-mail en soms zelfs via de website van de verkopend makelaar. Het is verstandig om telefonisch te bieden, zodat je meteen de reactie van de makelaar kunt polsen. Handig voor verdere onderhandelingen! Bevestig wel altijd je bod per e-mail om misverstanden te voorkomen.

Over een serieus openingsbod moet je behoorlijk goed nadenken. Straks vergeet je nog iets te vermelden in je bod... Dat wil je niet! Download daarom even deze checklist 'Zo bepaal je het openingsbod'. Weet je zeker dat je een openingsbod uitbrengt waar je achter staat.


Jade Karthaus
Jade werkt bij Knab, dé plek waar je online je geldzaken slim regelt. Van je hypotheek tot aan je financiële planning.


Snel inzicht in jouw opties voor een hypotheek  Gratis oriëntatiegesprek

Ontdek binnen 10 minuten jouw voordeligste hypotheek