Bieden op een huis: bod afgewezen zonder tegenbod

Een gloednieuwe badkamer, balkon op het zuiden én drie ruime slaapkamers. Jij weet het zeker: dit is jouw nieuwe huis! Er is één obstakel: jouw bod is afgewezen. Na je openingsbod had je gehoopt op een tegenbod om zo in onderhandeling te gaan, maar dat is nu niet het geval. Is jouw bod afgewezen zonder tegenbod? Dan is dit wat je kunt doen.

Bod afgewezen zonder tegenbod

Er zijn verschillende situaties waarin je geen tegenbod krijgt. Denk bijvoorbeeld aan een inschrijving, waarbij alle geïnteresseerde partijen vóór een bepaalde deadline een bod mogen doen. De verkoper kiest vervolgens zelf aan wie hij of zij de woning gunt. Het kan dan ook gebeuren dat je alleen een afwijzing ontvangt (of soms zelfs even niets hoort), hoe jammer dat ook is. De verkoper is niet verplicht om een tegenbod te doen, ook niet als jouw bod best redelijk voelt.

Sinds 1 februari 2026 werken veel makelaars (NVM) bovendien met een transparanter biedproces via een online biedplatform. Dat verandert niets aan het feit dat de verkoper vrij is om te kiezen, maar je ziet wel vaker dat bieden strak volgens spelregels en deadlines verloopt.

Biedt niet te laag

Het kan zijn dat jouw bod simpelweg te laag was. Bijvoorbeeld omdat de verkoper denkt de woning voor meer te kunnen verkopen, of omdat andere mensen hoger hebben geboden. In dat geval krijg je vaak geen tegenbod. Heb je ver onder de vraagprijs geboden? Dan neemt de verkopende partij je bod misschien niet serieus. En dat is onhandig, want de gunfactor kan nog steeds meespelen.

Twijfel je over je strategie? Schakel dan eventueel een aankoopmakelaar in. Houd daarbij natuurlijk ook in de gaten wat je maximaal kunt betalen.

Ontbindende voorwaarden spelen soms mee

Een andere reden voor het ontbreken van een tegenbod kunnen jouw ontbindende voorwaarden zijn. Zo kan het gebeuren dat jij weliswaar de hoogste bieder bent, maar dat iemand die nét iets minder biedt aantrekkelijker is voor de verkoper doordat diegene geen (of minder) voorbehouden heeft. Dat geeft de verkoper meer zekerheid dat de koop ook echt doorgaat.

Toch kan het onverstandig zijn om te bieden zonder voorbehoud van financiering. Tenzij je het aankoopbedrag al grotendeels zelf op de bank hebt staan, weet je bijna nooit 100% zeker dat je hypotheek rondkomt. Krijg je de financiering niet rond en moet je de koop daardoor annuleren? Dan kan er meestal een boete volgen van 10% van de aankoopprijs. Dat is een flink bedrag.

Onderhandelen met de makelaar

Er ontstaan vaak misverstanden over het onderhandelen met de verkoopmakelaar. Zo is de makelaar niet verplicht om met de eerste of de hoogste bieder in onderhandeling te gaan. En je bent pas echt in onderhandeling als de verkoper een tegenbod doet.

In de praktijk zijn er grofweg twee routes:

• Inschrijven met deadline: iedereen biedt vóór een sluitingsmoment en de verkoper beslist daarna.
• Bieden zonder biedtermijn: de verkoper kan (via de makelaar) een tegenbod doen en zo ontstaat er wél onderhandeling.

Werk je met een makelaar die een online biedplatform gebruikt, dan worden biedingen vaak daar geregistreerd. Na afloop kun je soms inzage krijgen in een biedlogboek (met geanonimiseerde biedingen), zodra de koop definitief is. Dat is vooral bedoeld om achteraf duidelijkheid te geven over het proces, niet om tijdens het bieden “mee te kijken”.

Nieuw openingsbod

Eigenlijk is de oplossing in bijna iedere situatie hetzelfde: doe een nieuw bod. Maar doe dit niet zonder er goed over na te denken. Bied je meer dan je je eigenlijk kunt veroorloven? Dan krijg je je hypotheek misschien niet rond en loop je het huis alsnog mis. Of je komt later in de knel met je maandlasten.

Bereken dus altijd je maximale hypotheek en bedenk vooraf wat je maandelijks kwijt wilt zijn aan vaste lasten. Kun je niet hoger bieden dan je afgewezen bod? Dan zit er niks anders op dan het los te laten en door te gaan met je zoektocht. Er zijn echt meer woningen die bij je passen.

Bereid je goed voor op je bod

Voordat je gaat bieden is het essentieel dat je weet of je het huis kunt betalen. Ook is het slim om je goed in te lezen over alle aspecten van een bod en een goede voorbeeldbrief achter de hand te hebben. Met ons e-book 'Bieden op een huis' kom jij goed beslagen ten ijs.