Vervroegd aflossen hypotheek: oppassen geblazen?

Steeds meer banken geven klanten de mogelijkheid om hun hypotheek geheel of gedeeltelijk boetevrij vervroegd af te lossen. Vervroegd aflossen lijkt - zeker nu je minder snel een boete hoeft te betalen - een goede zet, maar er kleven naast voordelen ook de nodige nadelen aan. Wij zetten ze voor je op een rij.

Minimumbedrag boetevrij vervroegd aflossen

Bij vervroegd boetevrij aflossen is meestal sprake van een minimumbedrag voor het aflossen van € 500 en een maximumbedrag van 10 tot 20 procent van de hypotheekschuld. Er zijn overigens ook banken die een hoger maximum toestaan. Aan het eind van de rentevaste periode is er geen beperking en mag je alles volledig aflossen. Dat geldt ook als je tijdens de rentevaste periode aflost en jouw rente lager is dan de huidige rente. De bank heeft dan geen renteverlies, zoals dat wordt genoemd.

Vervroegd aflossen: de voordelen op een rij

• Een belangrijke reden om vervroegd af te lossen is de extreem lage spaarrente van het moment. De hypotheekrente is een stuk hoger, zodat het voordeliger is af te lossen dan om te sparen. Het zorgt er ook voor dat je minder vermogen hebt voor de vermogensbelasting (box 3). Dit is wel alleen een voordeel als je een vermogen boven de belastingvrije voet hebt (in 2024 is dit € 57.000 voor alleenstaanden en € 114.000 voor financieel partners). Onder dat bedrag hoef je namelijk geen vermogensbelasting te betalen. Wil je dit goed berekenen, dan moet je de netto rente die je betaalt voor je hypotheek vergelijken met de netto rente die je ontvangt op je spaarrekening.
  
  
• Door het extra aflossen, heb je lagere maandlasten. Overigens moet je wel stevig aflossen voordat je maandlasten echt behoorlijk dalen. Als je bijvoorbeeld € 2.000 aflost, scheelt je dat bruto maar zo’n € 7 op de maandlasten (bij een hypotheekrente van 4,6%). Netto is deze besparing nog minder.
  
  
• Een prettig idee is dat het huis minder van de bank wordt en meer van jou. Je vermogen komt in de stenen van je huis te zitten. Ook heb je door eerder af te lossen bij waardedalingen van je huis minder snel een restschuld als je de woning verkoopt.
  
  
• Daarnaast hoef je je bij een lagere hypotheek minder zorgen te maken over een eventuele hogere hypotheekrente bij het verlengen van je hypotheek. Ook betaal je straks, als je met pensioen bent en je waarschijnlijk een lager inkomen hebt, minder aan je hypotheek.

Nadelen van vervroegd aflossen

• Een groot nadeel van meer aflossen op een hypotheek is de lagere belastingaftrek. Door aflossen hoef je minder hypotheekrente te betalen. Hierdoor neemt je hypotheekrenteaftrek ook af. Je maakt dus niet maximaal gebruik van het mogelijke fiscale voordeel als jij versneld aflost.
  
  
• Verder kun je te maken krijgen met een boete als je meer aflost dan het boetevrije bedrag. Overigens moet je dan wel veel aflossen. Je kunt bijvoorbeeld bij een boetevrij bedrag van 10 procent van de hypotheek en een hypotheek van € 230.000 jaarlijks € 23.000 aflossen. Kijk goed in je hypotheekvoorwaarden en informeer ook bij je bank wat precies de eisen zijn om boetevrij af te lossen.
  
  
• De bijleenregeling kan roet in het eten gooien. Door vervroegd af te lossen verhoog je de overwaarde van de woning. Dat is het verschil tussen de verkoopopbrengst en de hypotheekschuld. Vanwege de bijleenregeling moet je de overwaarde van je oude huis in de nieuwe woning investeren. Doe je dat niet, maar leen je (een deel van) van het bedrag van de overwaarde bij voor het nieuwe huis, dan vervalt voor dit bedrag de hypotheekrenteaftrek.
  
  
• Door het vervroegd aflossen raak je een geldbedrag kwijt dat in je huis komt te zitten. Je kunt niet meer (direct) over dit geld beschikken bij eventuele financiële tegenvallers. Als je na een aflossing weinig spaargeld overhoudt en dan een lening moet afsluiten voor consumptieve zaken, dan ben je veel slechter af. De rente voor gewone leningen is namelijk veel hoger dan die voor een hypotheek en je mag die rente niet aftrekken voor de belastingen.
  
  
• Het eerder aflossen van een (bank)spaarhypotheek, levenhypotheek of een beleggingshypotheek kan aan het einde van de hypotheekperiode zorgen dat je extra inkomstenbelasting moet betalen. Bij deze hypotheken bouw je via premiebetaling een tegoed op om aan het einde van de looptijd van de hypotheek de hele hypotheek in een keer af te lossen. Is het eindbedrag van het opgebouwde tegoed hoger dan het overgebleven hypotheekbedrag (of de fiscale vrijstelling die geldt) dan moet je over het verschil inkomstenbelasting betalen.

Een persoonlijke afweging

De keuze om al dan niet eerder af te lossen hangt af van je persoonlijke omstandigheden en je hypotheek(voorwaarden). Zet daarom alles goed op een rijtje voordat je gaat aflossen. Bovenstaande lijst helpt je om in ieder geval een weloverwogen keuze te maken. 

Meer lezen over het aflossen van de hypotheek? Download dit gratis e-book over Annuïtair of lineair aflossen.