Overwaarde hypotheek opnemen zonder je huis te verkopen of verbouwen

Is je huis in waarde gestegen of heb je de afgelopen jaren flink afgelost op je hypotheek? Dan is de kans groot dat je overwaarde hebt. Die overwaarde zit in je woning en staat niet op je bankrekening. Toch kun je deze waarde soms benutten, zonder je huis te verkopen of te verbouwen. Hoe werkt dat precies en welke opties heb je?

Wat is overwaarde?

Overwaarde betekent dat je woning meer waard is dan je openstaande hypotheekschuld. Dat ontstaat doordat huizen in waarde stijgen en doordat je aflost op je hypotheek. Het verschil tussen de woningwaarde en je hypotheekschuld is jouw overwaarde.

Hoe kun je de overwaarde van je huis opnemen?

De overwaarde is in principe van jou, maar zit vast in je woning. Je kunt er dus niet zomaar bij. Toch zijn er verschillende manieren om de overwaarde te gebruiken, bijvoorbeeld als aanvulling op je inkomen of pensioen.

Dit zijn de meest voorkomende mogelijkheden:

• je huis verkopen en een goedkopere woning terugkopen;
• verhuizen naar een huurwoning;
• een (deels) aflossingsvrije hypotheek afsluiten;
• een krediethypotheek afsluiten;
• een opeet- of verzilverhypotheek afsluiten;
• een lening afsluiten via de gemeente.

Hieronder lichten we de opties toe waarbij je niet hoeft te verhuizen of te verbouwen.

Een aflossingsvrije hypotheek afsluiten

Heb je voldoende inkomen en kun je de rentelasten dragen, dan kun je een deel van je hypotheek aflossingsvrij opnemen. Dat mag meestal tot maximaal 50% van de marktwaarde van je woning.

Het opgenomen bedrag mag je consumptief besteden, bijvoorbeeld als aanvulling op je inkomen. Houd er rekening mee dat je bij een aflossingsvrije hypotheek geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Ook kosten voor bijvoorbeeld hypotheekadvies zijn dan niet aftrekbaar. De exacte voorwaarden verschillen per geldverstrekker.

Meer hierover lees je in het artikel over de aflossingsvrije hypotheek.

Een krediethypotheek afsluiten

Een krediethypotheek lijkt op een doorlopend krediet, met je woning als onderpand. Je kunt doorgaans tot 50% van de woningwaarde lenen. Je neemt geld op wanneer je het nodig hebt en betaalt rente over het opgenomen bedrag.

De rente is meestal variabel en kan dus veranderen. Net als bij een aflossingsvrije hypotheek heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Ook kosten voor hypotheekadvies of een taxatie zijn niet aftrekbaar. Daarnaast moet je aantonen dat je de rentelasten kunt dragen.

Een opeet- of verzilverhypotheek afsluiten

Is je inkomen te laag voor een krediethypotheek, maar heb je wel veel overwaarde? Dan kan een opeet- of verzilverhypotheek een optie zijn. Hiermee maak je (een deel van) je overwaarde vrij, bijvoorbeeld als een bedrag ineens, een maandelijkse uitkering of een combinatie daarvan.

De rente wordt vaak bij de schuld opgeteld. Je betaalt dus niet direct maandlasten, maar de hypotheekschuld groeit wel. Dat betekent dat je op termijn mogelijk alsnog moet verhuizen als de schuld te hoog wordt ten opzichte van de woningwaarde.

Een lening afsluiten via de gemeente

Sommige gemeenten bieden leningen aan waarmee je overwaarde kunt benutten. Via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten kun je zien of jouw gemeente meedoet.

Veelvoorkomende opties zijn:

• Verzilverlening: het inkomen wordt niet getoetst. De rente wordt bij de schuld opgeteld.
• Blijverslening: bedoeld om langer in je woning te kunnen blijven wonen. Hierbij wordt wel gekeken of je de maandlasten kunt betalen.

Deze leningen zijn vaak bedoeld voor woningaanpassingen, verduurzaming of noodzakelijk onderhoud.

Overwaarde gebruiken als aanvulling op je pensioen

Veel huiseigenaren overwegen om hun overwaarde te gebruiken als aanvulling op het pensioen. Dat kan verstandig zijn, maar vraagt om een goede afweging. Je maandlasten kunnen stijgen en je hypotheekschuld neemt toe.

Tip: Sinds juni 2024 volgden ruim 10.000 mensen ons webinar over hoe je je pensioen slim kunt regelen. Financieel Expert Oskar Barendse legt op een begrijpelijke manier uit welke (fiscaal aantrekkelijke) opties je hebt. Maar liefst 96% van de kijkers geeft aan iets nieuws geleerd te hebben.

Verhuizen naar een volgende woning

Wil je de overwaarde volledig benutten en minder financiële verplichtingen? Dan is verhuizen naar een goedkopere woning vaak de meest overzichtelijke oplossing. In het gratis e-book ‘Volgend huis kopen’ lees je waar je op moet letten als je die stap overweegt.