Meerwerk nieuwbouw: wat houdt het in en waar moet je op letten?

Je bent het vast wel eens tegengekomen: stopcontacten geplaatst op de plek waar je logischerwijs je bed tegen de muur zou plaatsen. Of een verwarmingselement pal voor die ene muur waar jouw boekenkast anders perfect zou passen. De indeling van een woning sluit niet altijd aan op jouw ideeën over een praktische inrichting. Als je een nieuwbouwwoning koopt, kun je die standaardindeling aanpassen aan jouw voorkeuren. Fijn! Alle voorzieningen en aanpassingen die buiten het standaard bouwplan vallen, worden ‘meerwerk’ genoemd. Hoe financier je meerwerk en waar moet je alert op zijn?

Meerwerk nieuwbouw: van casco naar droomwoning

Wat je standaard aan voorzieningen in de nieuwbouwwoning kunt verwachten, staat vastgelegd in de verkoopbrochure en in het bestek: de technische omschrijving van de nieuwbouwwoning. Hierin staat onder andere waar de stopcontacten worden geplaatst en hoe de leidingen gaan lopen. Laat je goed informeren door de verkopende partij, want niet iedereen kan die bouwtekeningen begrijpen. Soms wordt nieuwbouw casco opgeleverd. Dat betekent zonder sanitair: alles wat er geplaatst wordt in de keuken, de badkamer en het toilet.

Als je nieuwbouw koopt, kun je daarnaast uit een lijst van extra werkzaamheden kiezen om je huis naar jouw smaak aan te passen. Zo kun je leidingen laten verleggen, extra stopcontacten laten installeren, een uitbouw laten bouwen en een (andere) keuken laten plaatsen. Dit alles valt buiten het standaardplan van het bouwbedrijf en wordt dus meerwerk genoemd. Ook het aanpassen van de standaardindeling, zoals het verplaatsen van een stopcontact, valt onder meerwerk. Op zich leuk, want je kunt de woning dus naar eigen smaak inrichten. Minder leuk is dat de kosten voor meerwerk niet zijn inbegrepen in de koop-/aanneemsom. Hoe financier je meerwerk dan?

Meerwerk meefinancieren in de hypotheek

De kosten voor meerwerk komen boven op de koop-/aanneemsom (het bedrag waarvoor de projectontwikkelaar de grond en nieuwbouwhuis verkoopt). Je kunt kosten voor meerwerk meefinancieren in de hypotheek. De hypotheek voor een nieuwbouwwoning wordt uitbetaald in termijnen, vanuit een bouwdepot. Als je meerwerk meefinanciert, worden de kosten hiervoor ook in dit bouwdepot opgenomen. Van daaruit betaal je de facturen van de aannemer en de leveranciers.

Voorbeeld meefinancieren meerwerk nieuwbouw
Alle werkzaamheden die in de meerwerklijst van de aannemer staan, kun je voor 100% meefinancieren in je hypotheek. Alle voorzieningen voor de nieuwbouwwoning worden namelijk als waarde verhogend gezien. Je moet op basis van je inkomen natuurlijk wel voldoende kunnen lenen. Sinds 2018 mag je in totaal 100% van de woningwaarde lenen. Voor de financiering van jouw nieuwbouwwoning betekent dat het volgende:

We nemen een koop-/aanneemsom van € 180.000. Samen met de volledige kosten voor meerwerk (€ 15.000) wordt de marktwaarde van de woning € 195.000. Voor de hypotheek komen daar nog kosten zoals renteverlies en notariskosten voor de hypotheek bij, maar die laten we in dit voorbeeld achterwege.

• In 2017 mocht je nog 101% van die € 195.000 lenen. Dat is in totaal € 196.950. Sinds 2018 mag je echter maximaal 100% lenen, dus niet meer dan € 195.000.

Minderwerk, wat is dat dan?

Het kan zijn dat je dingen wilt schrappen van het standaard bouwplan. Denk aan de eerder genoemde standaard keuken, die je liever vervangt door de keuken van je dromen. Voor de zaken die je schrapt, krijg je een vergoeding. Realiseer je wel dat je niets kunt veranderen aan de hoogte van die vergoeding.

Waar moet je op letten bij meerwerk nieuwbouw?

Het standaardplan van het bouwbedrijf bevat vaak alleen de basisvoorzieningen om in een woning te kunnen wonen. Voor elke kleine toevoeging, zoals een aansluiting voor je vaatwasser, moet je soms veel bijbetalen. En op deze extra kosten zit je natuurlijk niet te wachten.

Check daarom eerst ruim van tevoren of je de aanpassingen wellicht zelf kunt doen of voor een lagere prijs kunt laten uitvoeren door een ander bedrijf. Deze werkzaamheden kunnen pas na de oplevering beginnen, zodat het 'nieuwe' bouwbedrijf de werkzaamheden van het huidige bedrijf niet in de weg zit.

Soms voert het bouwbedrijf juist extra werkzaamheden uit die niet van tevoren zijn afgesproken, maar waar je wel voor moet betalen. Let daarom altijd goed op wat er gebeurt tijdens de bouw en houd de lijst met (standaard)werkzaamheden bij de hand als je de woning bezoekt.

Bespreek je (ver)bouwplannen met de adviseur

Denk je erover om een nieuwbouwwoning te kopen? Daar komt dus best wel wat bij kijken. Vraag, voordat je de koop/-aanneemovereenkomst tekent, de meerwerklijst op bij het bouwbedrijf. Dan kun je nog beslissen om bepaalde zaken zelf uit te (laten) voeren. Overleg goed met je hypotheekadviseur over de kosten om problemen met de financiering te voorkomen.

Als je de financiële middelen hebt om het volledige aankoopbedrag, inclusief meerwerk, te financieren, dan is het slim om de werkzaamheden meteen aan te pakken. Bovendien zit je dan zelf niet in de troep!

Meer weten over meerwerk en alles wat er komt kijken bij het kopen van een nieuwbouwhuis? Lees het in het gratis e-book 'Nieuwbouw kopen'.