Alles over de (maximale) hypotheek voor nieuwbouw

Heb jij je oog laten vallen op een mooi nieuwbouwproject? Voordat jij ergens voor tekent, wil je natuurlijk weten of je het kunt betalen. En dat hangt vooral af van de hypotheek die jij kunt krijgen. Ben jij daarom benieuwd naar jouw maximale hypotheek? Nieuwbouw financieren gaat wel net even anders dan bestaande bouw. Je leest er hier alles over.

Maximale hypotheek nieuwbouw hangt af van inkomen

De maximale hypotheek hangt allereerst af van je inkomen. Hoe meer jij verdient, hoe meer jij maandelijks kunt besteden aan je woonlasten. En dat betekent dat jij een hoger bedrag mag lenen voor de koop van een woning. Hoeveel jij kunt lenen op basis van je inkomen is leidend in de berekening van je maximale hypotheek. Je kunt nooit méér lenen dan dat bedrag.

Financiële verplichtingen tellen mee

Heb jij maandelijks financiële verplichtingen omdat jij bijvoorbeeld met een studieschuld zit? Dat verlaagt het inkomen waarmee jouw maximale hypotheek wordt berekend. Andere voorbeelden van financiële verplichtingen zijn partneralimentatie en doorlopend krediet. Kun je rood staan op de betaalrekening bij je bank? Dit kan ook zomaar je maximale hypotheek verlagen.

Marktwaarde bepaalt maximum

Naast je inkomen bepaalt de marktwaarde van jouw droomwoning hoeveel jij maximaal mag lenen. De hypotheek bedraagt namelijk sinds 2018 op zijn hoogst 100% van de woningwaarde. Dus als jij een woning ter waarde van € 200.000 op het oog hebt, dan is jouw maximale hypotheek € 200.000. Het doet er niet toe of jij op basis van je inkomen meer kan lenen, je mag nu eenmaal niet meer dan de marktwaarde lenen.

Wat is de marktwaarde van nieuwbouw?

Je kunt dus 100% van de marktwaarde lenen. Maar wat is de marktwaarde van nieuwbouw? Deze definitie wisselt per geldverstrekker, maar in principe wordt de waarde opgebouwd door het volgende:

• Koop-/aanneemsom (inclusief grond)
• Meerwerk
• Renteverlies tijdens de bouw*

* Maximaal 4% van de koop-/aanneemsom plus meerwerk

Koop-/aanneemsom

Als je nieuwbouw koopt, onderteken je de koop-/aanneemovereenkomst. Je koopt dan de grond en sluit de deal met de aannemer van het nieuwbouwproject dat hij of zij de woning bouwt volgens het bouwplan. Hiervoor betaal je de koop-/aanneemsom aan de aannemer van het nieuwbouwproject. De hele koop-/aanneemsom wordt meegenomen in de marktwaarde.

Meerwerk

Naast de koop-/aanneemsom krijg je ook met meerwerk te maken. Dit zijn extra werkzaamheden, buiten het standaard bouwplan, die de aannemer kan verrichten om je huis naar jouw smaak aan te passen. Je kunt bijvoorbeeld stopcontacten laten verplaatsen, een uitbouw laten bouwen en leidingen laten verleggen. Het kost wel allemaal extra... Maar alles wat je betaalt aan meerwerk, verhoogt de marktwaarde van de woning. En dat betekent dat je het in de hypotheek kunt meefinancieren.

Let op, als het meerwerk meer dan 20% van de koop-/aanneemsom bedraagt, eist een geldverstrekker soms een taxatie. De waarde uit de taxatie bepaalt dan de marktwaarde van je nieuwbouwwoning.

Renteverlies tijdens de bouw

Ook renteverlies tijdens de bouw wordt (deels) meegenomen in de bepaling van de marktwaarde. Renteverlies is een vrij ingewikkeld concept, maar simpel gezegd is dit het verschil tussen de rente die je aan de hypotheekaanbieder betaalt en de rente die je ontvangt op je bouwdepot.

Je financiert dit renteverlies eigenlijk alleen maar mee in de hypotheek om de dubbele woonlasten op te vangen die je hebt als je nieuwbouw koopt. Je begint namelijk al met het betalen van de hypotheek zodra je passeert bij de notaris. Renteverlies tijdens de bouw mag trouwens voor maximaal 4% van de koop-/aanneemsom plus meerwerk meegefinancierd worden.

Rekenvoorbeeld maximale hypotheek nieuwbouw

Stel dat jij een nieuwbouwwoning koopt met de volgende condities:

• Koop-/aanneemsom is € 200.000, inclusief grond.
• Meerwerk is € 10.000.

Jouw koop-/aanneemsom en meerwerk bedragen dus samen € 210.000. Maar je mag ook nog renteverlies tijdens de bouw meefinancieren. Renteverlies tijdens de bouw is max. 4% van € 210.000 = € 8.400

De marktwaarde van de nieuwbouwwoning komt dan in totaal uit op € 210.000 + € 8.400 = € 218.400. Meer dan deze marktwaarde mag je niet lenen.

Wanneer ga je betalen voor je nieuwbouwwoning?

Als de bouw van start gaat, teken je bij de notaris de hypotheekakte en heb je officieel een hypotheek op jouw naam. Soms moet je een tijdje wachten tot je kunt passeren bij de notaris, omdat de start van de bouw nog even op zich laat wachten. Zodra je hypotheekakte gepasseerd is, wordt de grond betaald. De rest van deze lening wordt opzij gezet in een bouwdepot. Vanuit dit potje worden de facturen van het bouwbedrijf betaald. 

Je moet hypotheekrente betalen, maar ontvangt ook rente over het bedrag in je bouwdepot. Vaak zijn deze twee rentes ongeveer gelijk aan elkaar. Naarmate de bouw van je nieuwe woning vordert, raakt het bouwdepot steeds verder leeg. Dan krijg je dus minder rente. Je krijgt steeds meer kosten voor je nieuwe woning, naarmate de oplevering steeds dichterbij komt. 

Wat als de bouw niet van de grond komt?

Zoals je net al hebt kunnen lezen, heb je pas officieel een hypotheek voor je nieuwbouwwoning als je de hypotheekakte tekent. Dat kan pas als de bouw van start gaat. Voor die tijd maak je geen kosten voor je toekomstige huis. Maak je dus geen zorgen over dubbele woonlasten als de bouw voorlopig nog niet begint. Je kunt dan nog prima in je oude woning blijven wonen zonder dat je al ook voor je nieuwe woning hoeft te betalen. Pas vanaf het tekenen van de hypotheekakte moet je maandelijks een stukje aflossing en hypotheekrente gaan betalen, maar dat zal niet heel lang duren. 

Hoeveel eigen geld heb je nodig voor nieuwbouw?

Het hangt af van het huis en je situatie hoeveel eigen geld je nodig hebt voor nieuwbouw. Zeker is dat je vanuit je hypotheek niet de bijkomende kosten kunt betalen. Die moet je dus sowieso met je eigen geld doen.

Meerwerk - boven 25% van de koopsom
Veel bijkomende kosten die je voor je kiezen krijgt, hebben te maken met extra’s die afwijken van het standaard bouwplan. Als jouw kosten voor meerwerk boven de 25% van de koopsom uitkomen, is het bedrag hierboven voor jouw eigen rekening. Stel: je wilt in jouw woning met een koopsom van € 200.000 voor € 60.000 aan meerwerk laten doen. Dan kun je € 50.000 meefinancieren in je hypotheek en de overige € 10.000 moet je met je eigen geld betalen. 

Kosten hypotheek afsluiten 
Laat jij de hypotheek voor je nieuwbouwhuis regelen door een hypotheekadviseur? Vergeet dan niet dat hier een prijskaartje aan hangt. Daarnaast betaal je natuurlijk ook de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte. Duurt het langer dan verwacht tot er begonnen wordt met bouwen? Dan kan het zijn dat je in de tussentijd de geldigheid van je hypotheekofferte moet verlengen. Daarvoor betaal je bereidstellingsprovisie.

Bereken jouw maximale hypotheek

Dit is dus hoe de maximale hypotheek voor een nieuwbouwwoning in elkaar zit.  Wil jij weten wat jouw maximale hypotheek is? Bereken het direct met onze handige tool.