Een nieuwbouwhuis kopen? Zo regel je de hypotheek

Jullie zijn al een tijd op zoek naar een nieuwe woning. Met een druk gezin blijkt dat lastiger dan gedacht. Veel bestaande huizen vragen om een flinke verbouwing en daar zie je tegenop. Daarom besluiten jullie te focussen op nieuwbouw. Er wordt genoeg gebouwd in de omgeving, dus keuze is er. Nu nog ingeloot worden… en de hypotheek regelen. Maar hoe werkt een hypotheek voor een nieuwbouwwoning eigenlijk?

Hypotheek voor nieuwbouw: wat is anders?

Koop je een nieuwbouwhuis, dan is de kans groot dat de woning nog helemaal gebouwd moet worden. Soms is zelfs de start van de bouw nog onzeker, bijvoorbeeld omdat eerst een minimumaantal woningen verkocht moet zijn. Andere kopers stappen juist later in, als de bouw al vergevorderd is.

Een hypotheek voor nieuwbouw werkt anders dan bij bestaande bouw, vooral qua timing en betalingen. De basis blijft hetzelfde, maar het geld wordt op een andere manier gebruikt.

Haalbaarheidscheck vooraf

Ben je geïnteresseerd in een nieuwbouwproject, dan heb je waarschijnlijk al bekeken wat je maximaal kunt lenen. Veel projectontwikkelaars vragen daarnaast om een haalbaarheidscheck.

Bij zo’n check beoordeelt een hypotheekadviseur jouw financiële situatie en geeft een verklaring af dat de woning voor jou betaalbaar is. Voor deze check mogen geen advies- of bemiddelingskosten worden gerekend.

Wanneer regel je de hypotheek?

Word je ingeloot en teken je de koop-/aannemingsovereenkomst, dan kun je de hypotheek echt gaan regelen. Pas dan heb je namelijk een onderpand: de woning is officieel aan jou toegewezen.

Samen met de hypotheekadviseur breng je je financiële situatie in kaart en wordt een hypotheekofferte aangevraagd. Die offerte is een bepaalde periode geldig. De hypotheekakte teken je pas bij de notaris zodra de bouw daadwerkelijk start. Soms moet je daar even op wachten, bijvoorbeeld als de start van de bouw wordt uitgesteld.

Wanneer ga je betalen voor je nieuwbouwwoning?

Na het tekenen van de hypotheekakte wordt meestal eerst de grond betaald. De rest van het hypotheekbedrag komt in een bouwdepot. Vanuit dit depot betaalt de bank de facturen van de aannemer, steeds per bouwfase.

Je betaalt hypotheekrente over het deel van de lening dat is opgenomen. Tegelijk ontvang je rente over het geld dat nog in het bouwdepot zit. Vaak liggen die rentes dicht bij elkaar. Naarmate de bouw vordert en het depot leegloopt, ontvang je minder rente en nemen je maandlasten toe richting de oplevering.

Meer hierover lees je in het artikel over het bouwdepot bij nieuwbouw.

Wat als de bouw nog niet start?

Zolang je de hypotheekakte nog niet hebt getekend, heb je officieel geen hypotheek en dus ook geen hypotheeklasten. Als de bouw vertraging oploopt, blijf je gewoon in je huidige woning wonen zonder dubbele lasten.

Pas vanaf het moment dat je bij de notaris passeert, ga je rente en aflossing betalen. Dat loopt door tot en na de oplevering van je nieuwbouwwoning.

Welke kosten kun je uit de hypotheek betalen?

Bij nieuwbouw krijg je te maken met kosten die je bij bestaande bouw niet of minder hebt. Een deel daarvan kun je meefinancieren in je hypotheek.

Meerwerk (tot 25% van de koopsom)
Kosten voor meerwerk, zoals een uitgebreidere keuken, badkamer of extra opties, kun je meestal meefinancieren tot maximaal 25% van de koopsom. Koop je bijvoorbeeld een woning van € 450.000, dan kun je vaak tot € 112.500 aan meerwerk meefinancieren. De woningwaarde wordt dan ook op dat hogere bedrag vastgesteld. Ga je daarboven, dan betaal je het meerdere met eigen geld.

Bouwrente
De projectontwikkelaar maakt kosten vóór de start van de bouw, bijvoorbeeld voor grond en voorbereidingen. Deze kosten worden doorberekend als bouwrente. De bouwrente wordt bij de koopsom opgeteld en financier je mee in je hypotheek.

Na het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst ben je geen bouwrente meer verschuldigd aan de aannemer. Vanaf het tekenen van de hypotheekakte betaal je hypotheekrente aan de bank. Het verschil tussen de rente die je betaalt en de rente die je ontvangt over het bouwdepot heet renteverlies. Dit kun je meefinancieren, maar de hypotheekrente over dat deel is niet aftrekbaar. Heb je voldoende eigen geld, dan is zelf betalen vaak gunstiger.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Hoeveel eigen geld je nodig hebt, verschilt per woning en situatie. Zeker is dat je niet alle bijkomende kosten kunt meefinancieren. Denk aan:

• meerwerk boven de 25% van de koopsom
• kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling
• notariskosten
• eventuele bereidstellingsprovisie als je hypotheekofferte verlengd moet worden

Een financiële buffer voorkomt dat je tijdens het bouwproces voor verrassingen komt te staan.

Goed voorbereid kopen

Een nieuwbouwwoning kopen geeft vaak rust op het gebied van onderhoud, maar vraagt om een goede financiële voorbereiding. Door vooraf te weten wanneer je gaat betalen, hoe het bouwdepot werkt en welke kosten voor eigen rekening komen, ga je een stuk relaxter het traject in.

Twijfel je of nieuwbouw in jouw situatie haalbaar is, dan is een gesprek met een hypotheekadviseur een logische eerste stap. Zo weet je precies waar je aan toe bent voordat je tekent.