Huis onder water: wat betekent het en wat kan je eraan doen?

Met de huidige woningmarkt worden veel huizen voor flinke bedragen verkocht. Grote kans dus dat je je al een beetje rijk rekent, als je jouw huis wilt verkopen. De kans bestaat echter nog steeds dat je jouw huis ooit voor de hoofdprijs hebt gekocht, maar dat bedrag er nu niet meer voor terugkrijgt. In dat geval staat je huis onder water. 
Gepubliceerd
30 april 2019
Laatst geüpdatet
31 december 2020
Leestijd
4 minuten
- Gepubliceerd: 24 april 2019
- Laatst geüpdate: 31 december 2020
- Leestijd: 4 minuten

Met de huidige woningmarkt worden veel huizen voor flinke bedragen verkocht. Grote kans dus dat je je al een beetje rijk rekent, als je jouw huis wilt verkopen. De kans bestaat echter nog steeds dat je jouw huis ooit voor de hoofdprijs hebt gekocht, maar dat bedrag er nu niet meer voor terugkrijgt. In dat geval staat je huis onder water. 

Huis onder water

Wat betekent 'huis onder water'?

Je 'huis onder water' betekent dat je hypotheek hoger is dan de huidige marktwaarde van je woning. Dit kan komen doordat de woningwaarde gezakt is nadat je het huis hebt gekocht, of je hebt simpelweg een hypotheek afgesloten die hoger is dan de waarde van je woning. Vervelend, want mogelijk houd je daardoor bij de verkoop van je huis een restschuld over.

Hoe weet je of je woning onder water staat?

Het is niet heel moeilijk om  uit te zoeken of je huis onder water staat. De hoogte van je hypotheekschuld vind je in het jaaroverzicht van de hypotheekaanbieder. De woningwaarde kun je opzoeken door je WOZ-waarde op te vragen of de verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in je buurt op te zoeken. En als je zeker wilt zijn van de woningwaarde, kun je een taxatie aanvragen.

Kan een woning bij aankoop al onder water staan?

Een woning kan op zichzelf niet onder water staan. Als jij echter een hypotheek afsluit voor een bedrag hoger dan de woningwaarde, staat het huis in principe al onder water. Overigens is het tegenwoordig bijna niet meer mogelijk om een hypotheek af te sluiten van meer dan 100% van de woningwaarde.

Alleen als je bijvoorbeeld aanpassingen wilt gaan doen aan je woning om deze te verduurzamen, kun je maximaal 106% van de waarde lenen. Echter is het idee dat deze verduurzamingen bijdragen aan het verhogen van de woningwaarde zelf, waardoor het huis alsnog niet onder water komt te staan.

Je wilt gaan verhuizen

Ben je van plan om te verhuizen en is jouw woning inderdaad minder waard dan de hoogte van de hypotheek? Dan blijf je achter met een restschuld, omdat de koper natuurlijk gewoon betaalt voor de waarde van de woning. Gelukkig zijn er tegenwoordig steeds meer mogelijkheden om deze schuld mee te financieren als je een nieuw huis koopt.

Zo kan de hypotheekaanbieder toestemming geven om je schuld mee te financieren in je nieuwe hypotheek. Hier zijn wel voorwaarden aan verbonden. Zo moet je genoeg verdienen om de extra lasten te betalen en mag de schuld niet boven een bepaald bedrag uitkomen.

Je wilt de hypotheek oversluiten

De rentes zijn historisch laag, dus misschien overweeg je om je hypotheek over te sluiten. Daardoor kunnen je maandlasten omlaag, en houd je meer geld over om je hypotheek af te betalen. Echter willen lang niet alle geldverstrekkers een hypotheekaanvraag accepteren als je huis onder water staat. Dit komt doordat er natuurlijk een mogelijke restschuld overblijft en die zal gefinancierd moeten worden. Dat is voor de verstrekker een extra risico.

Je hebt een hypotheek met NHG

Staat je huis onder water en heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan bestaat de mogelijkheid om je restschuld kwijt te laten schelden. Uiteraard kan dit niet zomaar, je komt er alleen voor in aanmerking als je je huis moet verkopen omdat je de hypotheeklasten niet meer kan opbrengen. Bijvoorbeeld omdat je jouw baan hebt verloren, arbeidsongeschikt bent geraakt of je partner is overleden. In dat geval betaalt Stichting Waarborgfonds Eigen Woning de rest van de schuld.

Om hiervan gebruik te maken moet je voldoen aan het volgende:

  • De woning heeft geen schade en er is geen sprake van achterstallig onderhoud.
  • Je hebt er alles aan gedaan - met je geldverstrekker - om de restschuld te beperken of te vermijden.

Aflossen met je eigen geld

Als je gewoon in je huis wilt blijven wonen en het niet ziet zitten om de hypotheek over te sluiten, kun je kijken of je zelf al een deel van de hypotheek kan aflossen. Misschien heb je genoeg spaargeld op de bank staan? Misschien is het dan interessanter om je spaargeld te gebruiken om de restschuld te verminderen.

Aflossen via een schenking

Je ouders mogen je eenmalig belastingvrij een schenking doen voor je eigen huis. Je moet dan wel jonger zijn dan veertig jaar. Voor 2021 is dit maximale bedrag vastgesteld op € 105.302. Deze schenking moet je bij een restschuld gebruiken om deze af te betalen, waarna je de eigenwoningschuld kan verlagen.

Wat er verder komt kijken bij het kopen van je volgende woning

Ben je van plan om een andere woning te gaan kopen? Download dan ons gratis e-book ‘Je volgende woning’. Daarin vind je:

  • tips voor het vinden van je nieuwe woning;
  • alles over je volgende hypotheek
  • welke opties je hebt als je huis niet verkocht is.


Judith Hof
Judith werkt sinds februari 2016 bij Knab, waar ze begon op de Servicedesk. Hierdoor heeft ze veel kennis van de verschillende aspecten binnen het bankwezen. Sinds februari 2018 werkt ze als content marketeer. Ze schrijft voornamelijk over onderwerpen als verzekeren en hypotheken.


Deel via:

Ook interessant voor jou

Wat komt erbij kijken als je je volgend huis koopt?  Lees het e-book

Ontdek binnen 2 minuten jouw maximale hypotheek

Blijf op de hoogte!

Wil je nog meer financiële tips om jouw geldzaken tiptop in orde te houden? Laat dan hieronder je gegevens achter.