Huis kopen of huren: wat is verstandig?

De huurprijzen blijven stijgen en de huidige hypotheekrente is nog steeds bijzonder laag. Tegelijkertijd heeft het coronavirus duidelijk impact op de economie. Zal het ook impact hebben op de huizenmarkt? Zo word je toch wel even aan het denken gezet. Wat is momenteel voordeliger en verstandiger, een huis kopen of huren? En hoe bepaal je nu wat voor jou de beste keuze is?

Huis kopen of huren: de kosten

De huurprijzen stijgen elk jaar weer, maar ook de vraagprijzen van koophuizen zijn de laatste jaren hard gestegen. Daarentegen is de huidige hypotheekrente nog steeds erg laag, waardoor de totale maandlasten van een huizenkoper tegenwoordig in sommige gevallen relatief lager kunnen zijn dan die van een huurder.

De ene huurwoning is echter de andere niet. De huurmarkt is allereerst verdeeld in sociale en geliberaliseerde huur, ook wel vrije sector huur. 

Sociale huur versus vrije sector huurwoningen

Sociale huur en private huur worden van elkaar gescheiden door de zogenaamde liberalisatiegrens. Deze ligt in 2024 op € 879,66 Dit betekent dat jij een sociaal huurcontract hebt als de aanvangshuurprijs zich onder de € 879,66 per maand bevindt.

Ligt jouw aanvangshuurprijs boven dit bedrag, dan is jouw huurwoning geliberaliseerd. Dit bedrag vormt trouwens ook de bovengrens om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. Je komt dus per definitie niet in aanmerking voor huurtoeslag als je in een vrije sector huurwoning woont, ook al zou je er met je inkomen wel recht op hebben.

Voorwaarden van sociale huur

Om in een sociale huurwoning te kunnen wonen, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. Het belangrijkste is dat je inkomen niet te hoog mag zijn. Woningcorporaties jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 37.496 (2024).

Daarnaast moet je ingeschreven staan voor sociale huur bij de organisatie die hiervoor verantwoordelijk is binnen je gemeente. Hoe langer je staat ingeschreven, hoe meer kans je maakt op een sociale huurwoning. Sta je nog maar net ingeschreven, dan wordt het lastig om een sociale huurwoning te krijgen. Wel is er soms sprake van 'lotingwoningen', waarbij iedereen die op de woning reageert evenveel kans maakt. Ongeacht hoelang je staat ingeschreven.

Vrije sector huurwoningen

Ben je op zoek naar een huurwoning, maar is jouw inkomen te hoog voor sociale huur? Dan ben je aangewezen op vrije sectorwoningen - ook wel private huurwoningen - en krijg je te maken met verhuurders die veel meer vrijheid hebben om de huurprijs te bepalen. Dat resulteert in de praktijk vaak in hoge prijzen, zeker in de Randstad. Waarom? Omdat er nu eenmaal veel vraag is naar woningen. In heel Nederland, maar nog iets meer in steden als Amsterdam en Utrecht. 

Het grote voordeel van kopen

Wil je toch liever een huis kopen dan huren? Kopers ‘gooien geen geld weg’. Als je nu je eerste huis koopt, ben je verplicht af te lossen op de hypotheek als je recht wilt hebben op hypotheekrenteaftrek. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek heb je de volledige lening terugbetaald en is de woning van jou. Het bedrag dat je maandelijks aan hypotheeklasten betaalt is dus voor een groot deel een investering.

Alleen de hypotheekrente die je maandelijks betaalt aan de bank, ben je kwijt. Maar die kun je wel weer aftrekken van je inkomen als je belastingaangifte doet. 

Een huis kopen heeft ook een aantal nadelen

• Kopen is niet zonder risico. Een huis kan minder waard worden, zodat de hypotheek hoger is dan de woningwaarde. Je huis staat dan 'onder water' en dat is een probleem als je je huis weer wilt verkopen. Je komt dan namelijk met restschuld te zitten. Zeker in deze periode - waarin het door het coronavirus onzeker is wat er met de huizenmarkt gaat gebeuren - is dat een nadeel. Huurders hebben deze onzekerheid niet. 
• Naast de hypotheek krijgen kopers met allerlei aanvullende kosten te maken, zoals onderhoud. Ook zijn er een aantal belastingen en verzekeringen waar je alleen als huiseigenaar mee te maken krijgt. Van deze extra kosten hebben huurders geen last.

Wat past bij jou en je inkomen?

Wil je nagaan of kopen of huren het beste bij je past? Stel dan een budget voor jezelf vast wat je aan maandlasten kunt besteden. Inventariseer vervolgens wat je voor dat bedrag zou kunnen huren en kopen. Met onze maximale hypotheek calculator kun je berekenen hoeveel hypotheek je op basis van jouw inkomen kunt krijgen.

Om ook te overwegen 

Ook moet je ook aan de volgende zaken denken voordat je een keuze maakt:

• Hoelang wil je in je nieuwe huis wonen? Als vuistregel geldt dat kopen alleen voordeliger is als je niet al snel weer wilt verhuizen. Dit vanwege de bijkomende kosten die je moet betalen als je een huis koopt. Dat is een behoorlijk bedrag dat je met eigen geld moet betalen en niet met de hypotheek kunt financieren. Weet je niet of je wel een paar jaar in je nieuwe koophuis wilt blijven wonen, dan is huren slimmer. 
• Waar wil je wonen? De Randstad is een relatief duurder verhaal dan Limburg of Friesland. Dit geldt voor private huur, maar zeker ook voor de vraagprijzen van koophuizen. 
• Heb je een vast inkomen? Als je een huis wilt kopen moet je er wel zeker van zijn dat je de komende dertig jaar die hypotheeklasten kunt dragen. Natuurlijk moet je ook de huur van je woning altijd kunnen betalen, maar je kunt wel relatief makkelijker van huurhuis wisselen dan van koophuis.
• Denk ook aan de toekomst. Wil je misschien minder werken vanwege een kinderwens? Ook dan moet je de woonlasten kunnen blijven betalen. 

Stappenplan om een huis te kopen

Uiteindelijk is het helemaal aan jezelf of je liever koopt of huurt. Ben je er al uit dat je wilt en kunt gaan kopen? Check dan dit stappenplan hypotheek afsluiten en je weet precies welke stappen je moet doorlopen om de sleutel van je droomwoning te ontvangen.