Huis kopen of huren: wat is verstandig?

De huurprijzen blijven stijgen en de huidige hypotheekrente is nog steeds bijzonder laag. Tegelijkertijd heeft het coronavirus duidelijk impact op de economie. Zal het ook impact hebben op de huizenmarkt? Zo word je toch wel even aan het denken gezet. Wat is momenteel voordeliger en verstandiger, een huis kopen of huren? En hoe bepaal je nu wat voor jou de beste keuze is?
Gepubliceerd
1 oktober 2017
Laatst geüpdatet
27 mei 2020
Leestijd
4 minuten
- Gepubliceerd: 8 september 2017
- Laatst geüpdate: 27 mei 2020
- Leestijd: 4 minuten

De huurprijzen blijven stijgen en de huidige hypotheekrente is nog steeds bijzonder laag. Tegelijkertijd heeft het coronavirus duidelijk impact op de economie. Zal het ook impact hebben op de huizenmarkt? Zo word je toch wel even aan het denken gezet. Wat is momenteel voordeliger en verstandiger, een huis kopen of huren? En hoe bepaal je nu wat voor jou de beste keuze is?

Kopen of huren

Huis kopen of huren: de kosten

De huurprijzen stijgen elk jaar weer, maar ook de vraagprijzen van koophuizen zijn de laatste jaren hard gestegen. Daarentegen is de huidige hypotheekrente nog steeds erg laag, waardoor de totale maandlasten van een huizenkoper tegenwoordig in sommige gevallen relatief lager kunnen zijn dan die van een huurder.

De ene huurwoning is echter de andere niet. De huurmarkt is allereerst verdeeld in sociale en geliberaliseerde huur, ook wel vrije sector huur. 

Sociale huur versus vrije sector huurwoningen

Sociale huur en private huur worden van elkaar gescheiden door de zogenaamde liberalisatiegrens. Deze is per 1 januari 2020 vastgesteld op € 737,14. Dit betekent dat jij een sociaal huurcontract hebt als de aanvangshuurprijs zich onder de € 737,14 per maand bevindt.

Ligt jouw aanvangshuurprijs boven dit bedrag, dan is jouw huurwoning geliberaliseerd. Dit bedrag vormt trouwens ook de bovengrens om in 2020 voor huurtoeslag in aanmerking te komen. Je komt dus per definitie niet in aanmerking voor huurtoeslag als je in een vrije sector huurwoning woont, ook al zou je er met je inkomen wel recht op hebben.

Voorwaarden van sociale huur

Om in een sociale huurwoning te kunnen wonen, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. Het belangrijkste is dat je inkomen niet te hoog mag zijn. Sinds 1 juli 2019 moeten woningcorporaties jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 38.035. 10% mag naar huishoudens met een inkomen tussen € 38.035 en € 42.436 en 10% mag naar de hogere inkomens.

Daarnaast moet je ingeschreven staan voor sociale huur bij de organisatie die hiervoor verantwoordelijk is binnen je gemeente. Hoe langer je staat ingeschreven, hoe meer kans je maakt op een sociale huurwoning. Sta je nog maar net ingeschreven, dan wordt het lastig om een sociale huurwoning te krijgen. Wel is er soms sprake van 'lotingwoningen', waarbij iedereen die op de woning reageert evenveel kans maakt. Ongeacht hoelang je staat ingeschreven.

Vrije sector huurwoningen

Ben je op zoek naar een huurwoning, maar is jouw inkomen te hoog voor sociale huur? Dan ben je aangewezen op vrije sectorwoningen - ook wel private huurwoningen - en krijg je te maken met verhuurders die veel meer vrijheid hebben om de huurprijs te bepalen. Dat resulteert in de praktijk vaak in hoge prijzen, zeker in de Randstad. Waarom? Omdat er nu eenmaal veel vraag is naar woningen. In heel Nederland, maar nog iets meer in steden als Amsterdam en Utrecht. 

Het grote voordeel van kopen

Wil je toch liever een huis kopen dan huren? Kopers ‘gooien geen geld weg’. Als je nu je eerste huis koopt, ben je verplicht af te lossen op de hypotheek als je recht wilt hebben op hypotheekrenteaftrek. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek heb je de volledige lening terugbetaald en is de woning van jou. Het bedrag dat je maandelijks aan hypotheeklasten betaalt is dus voor een groot deel een investering.

Alleen de hypotheekrente die je maandelijks betaalt aan de bank, ben je kwijt. Maar die kun je wel weer aftrekken van je inkomen als je belastingaangifte doet. 

Een huis kopen heeft ook een aantal nadelen

  • Kopen is niet zonder risico. Een huis kan minder waard worden, zodat de hypotheek hoger is dan de woningwaarde. Je huis staat dan 'onder water' en dat is een probleem als je je huis weer wilt verkopen. Je komt dan namelijk met restschuld te zitten. Zeker in deze periode - waarin het door het coronavirus onzeker is wat er met de huizenmarkt gaat gebeuren - is dat een nadeel. Huurders hebben deze onzekerheid niet. 
  • Naast de hypotheek krijgen kopers met allerlei aanvullende kosten te maken, zoals onderhoud. Ook zijn er een aantal belastingen en verzekeringen waar je alleen als huiseigenaar mee te maken krijgt. Van deze extra kosten hebben huurders geen last.

Wat past bij jou en je inkomen?

Wil je nagaan of kopen of huren het beste bij je past? Stel dan een budget voor jezelf vast wat je aan maandlasten kunt besteden. Inventariseer vervolgens wat je voor dat bedrag zou kunnen huren en kopen. Met onze maximale hypotheek calculator kun je berekenen hoeveel hypotheek je op basis van jouw inkomen kunt krijgen.

Maandelijkse hypotheeklasten versus huur

Stel dat je in je eentje op zoek bent naar een huis en € 3.000 per maand verdient, exclusief vakantiegeld. Je hebt geen financiële verplichtingen, ook geen studieschuld. Dan is je maximale hypotheek € 183.983, in het geval van een hypotheek met NHG en een rente van 1,09% tegen 10-jaar rentevast. Je maandelijkse netto hypotheeklasten komen in dit geval neer op € 569,98.

Helaas zijn de gemiddelde koophuizen in 2020 een stuk duurder dan € 183.983. Het kan dus zo zijn dat je met jouw inkomen niet genoeg hypotheek kunt krijgen voor een koophuis dat aan je wensen voldoet. Dit terwijl je te veel verdient om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. In dit geval kun je niet om private huur heen. Dat kan soms krom aanvoelen, zeker als je een stuk meer huur moet betalen dan je maximaal aan hypotheek kan krijgen. 

Om ook te overwegen 

Ook moet je ook aan de volgende zaken denken voordat je een keuze maakt:

  • Hoelang wil je in je nieuwe huis wonen? Als vuistregel geldt dat kopen pas voordelig is als je er in ieder geval vijf jaar wilt blijven wonen. Weet je niet of je dat wel haalt, dan is huren slimmer. Van een huurcontract kun je immers makkelijker af.
  • Waar wil je wonen? De Randstad is een relatief duurder verhaal dan Limburg of Friesland. Dit geldt voor private huur, maar zeker ook voor de vraagprijzen van koophuizen. 
  • Heb je een vast inkomen? Als je een huis wilt kopen moet je er wel zeker van zijn dat je de komende dertig jaar die hypotheeklasten kunt dragen. Natuurlijk moet je ook de huur van je woning altijd kunnen betalen, maar je kunt wel relatief makkelijker van huurhuis wisselen dan van koophuis.
  • Denk ook aan de toekomst. Wil je misschien minder werken vanwege een kinderwens? Ook dan moet je de woonlasten kunnen blijven betalen. 

Stappenplan om een huis te kopen

Uiteindelijk is het helemaal aan jezelf of je liever koopt of huurt. Ben je er al uit dat je wilt en kunt gaan kopen? Check dan dit stappenplan hypotheek afsluiten en je weet precies welke stappen je moet doorlopen om de sleutel van je droomwoning te ontvangen.



Jade Karthaus
Jade is SEO- en content marketingspecialist. Ze schrijft al jaren over financiële onderwerpen zoals hypotheken en belastingen én deelt ook graag haar kennis over content marketing en SEO.


Deel via:

Ook interessant voor jou

Deze stappen doorloop je bij het afsluiten van je hypotheek  Download het e-book

Ontdek binnen 2 minuten jouw maximale hypotheek