Huis kopen met erfpacht: wat betaal je, wanneer en aan wie?

De prijzen voor woningen waarop erfpacht rust, zijn een stuk aantrekkelijker. Wellicht kan jouw droom toch werkelijkheid worden: een gezellig, karakteristiek huisje in de stad. Maar hoe werkt dat eigenlijk, een huis kopen met erfpacht? We leggen je hier uit wat je te wachten staat.

Een huis kopen met erfpacht: wat is dat? 

Of het nou op heipalen staat, zand of kleigrond: een huis staat op grond - ook wel een kavel of perceel genoemd. Ben je op zoek naar een koopwoning? Dan kom je twee opties tegen:

• Ten eerste staan er woningen te koop mét de grond. Je wordt dan niet alleen woningeigenaar, maar ook eigenaar van de grond waarop de woning staat. Je koopt dan dus een klein stukje Nederland.
• De tweede optie die je tijdens je huizenjacht kunt tegenkomen, is dat er erfpacht rust op het huis. In dat geval is iemand anders eigenaar van de grond waarop het huis staat. Jij koopt niet de grond, maar je koopt een zakelijk recht: het recht van erfpacht op de grond en het huis wat daarop staat. In de volksmond wordt een huis kopen waarop erfpacht rust ook wel omschreven als: je koopt het huis zónder de grond.

Koop je het recht van erfpacht op een woning en grond? Dan lijkt jouw positie veel meer op die van woningeigenaar dan op die van huurder, want je bent namelijk als erfpachter zelf verantwoordelijk voor het onderhoud en kunt je huis verbouwen zoveel je wilt. Ook stopt de erfpachtovereenkomst niet als de erfpachter komt te overlijden. In dit artikel lees je de voor- en nadelen van het huren en kopen van een woning. 

Wat moet je betalen?

Zoals je wellicht tijdens je huizenjacht al was opgevallen, is de vraagprijs voor woningen waarop erfpacht rust vaak lager dan voor woningen zonder erfpacht. Logisch, want in het geval van erfpacht koop je alleen woning, niet de grond. Voor het gebruik van de grond moet je wel elke maand een soort “huur” betalen: de erfpachtcanon.

Wanneer betaal je erfpacht?

Koop je een huis met erfpacht? Dan betaal je per jaar een vast bedrag aan “huur” voor het gebruik van de grond waarop jouw woning staat: de erfpachtcanon. Het kan ook zo zijn dat je elke maand een deel betaalt van deze jaarlijkse erfpachtcanon. 

Hoeveel erfpacht betaal je?

Benieuwd wat je per maand gaat betalen aan erfpacht? Vuistregel voor de erfpachtcanon is dat je per jaar 5% de grondwaarde* betaalt. Maar als je per maand betaalt, deel je de 5% van de grondwaarde dus door twaalf maanden. Overigens kun je de erfpachtcanon aftrekken van je belastbaar inkomen. Je netto erfpachtlasten zijn daardoor dus lager dan de bruto erfpachtcanon.

*De waarde die de grond had op het moment dat de erfpachtcanon werd vastgesteld. Hierover later meer. 

Rekenvoorbeeld
Was de grondwaarde € 60.000? Dan ben je jaarlijks ongeveer 5% daarvan kwijt aan erfpacht = € 3.000. Reken erop dat je bruto maandelijkse erfpachtcanon € 250 wordt. Netto ben je ongeveer € 160 per maand kwijt aan “huurkosten voor de grond.” 

Hoelang betaal je erfpacht?

In principe betaal je erfpacht zolang jij het recht van erfpacht hebt en jij niet de eigenaar van de grond bent. Soms wordt de grond aan de erfpachter te koop aangeboden, tegen de dan geldende getaxeerde grondprijs. Je weet alleen van tevoren niet of dat überhaupt mogelijk wordt en per wanneer. 

Wat is de erfpachtperiode?
Meestal is de erfpachtcanon voor een periode van 49 of 99 jaar vastgelegd. Maar soms ook voor 30 jaar. Voor die periode is dus duidelijk hoeveel je elke maand moet betalen voor het gebruik van de grond. 

Heb jij een oogje op een woning waarop erfpacht rust? Check dan in ieder geval tot wanneer de erfpachtcanon vaststaat. In deze periode kan het bedrag wat jij maandelijks betaalt aan erfpacht niet worden veranderd. Loopt de periode af? Dan wordt de erfpachtcanon weer opnieuw vastgesteld. Spannend, want hierdoor kunnen je maandelijkse woonlasten plotseling dramatisch stijgen. 

Denk er ook goed over na hoelang jij van plan bent hier te blijven wonen. Niet alleen vanwege je eigen maandlasten, maar houd ook rekening met de termijn waarop jij de woning weer wilt verkopen. Een erfpachtcanon die bijna afloopt is heel onaantrekkelijk voor potentiële kopers: simpelweg omdat zij niet weten op welke maandlasten zij moeten rekenen. 

Soms is de erfpachtcanon eeuwigdurend. Dat betekent dat de huurprijs voor de grond nooit meer zal worden aangepast. Dat is niet alleen handig voor jezelf, maar ook gunstig voor de verkoopbaarheid van je huis! 

Erfpacht afgekocht?
Het kan ook zo zijn dat de erfpacht is afgekocht tot een bepaald moment, of zelfs eeuwigdurend is afgekocht. In dat geval hoeft de woningeigenaar nooit meer erfpacht te betalen voor het gebruik van de grond. Maar, ook al betaal je geen erfpachtcanon: je bent nog steeds geen eigenaar van de grond. 

Aan wie betaal je de erfpacht?

De erfpachtcanon betaal je aan de eigenaar van de grond. In veel gevallen is dat de gemeente. Vooral in Amsterdam, Utrecht en Den Haag staan veel huizen waarop erfpachtconstructies rusten. 

Soms is het zo dat de eigenaar van de grond een particuliere partij is. Dit kunnen bijvoorbeeld vastgoedeigenaren zijn, waterschappen of kerken. Koop je een appartement in een pand waar een Vereniging van Eigenaren is? Dan kan het ook zijn dat je de erfpachtcanon moet afdragen aan de VvE. 

Voor een huis met particuliere erfpachtconstructie, dus waar niet gemeente grondeigenaar is maar iemand anders, is het lastig een hypotheek te krijgen. Onmogelijk is het niet. Wel moet het erfpachtcontract aan bepaalde strenge voorwaarden voldoen. Bespreek met je hypotheekadviseur wat er mogelijk is. 

Bestaande bouw of nieuwbouw kopen?

Twijfel jij nog of bestaande bouw iets voor jou is? Met de gratis checklist 'Bestaande woning kopen' kom je daar gauw genoeg achter. Heb je al een huis op het oog? Met deze rekentool bereken je eenvoudig je hypotheek.