Dit verandert er voor je hypotheek in 2026

Ieder jaar veranderen regels rondom het regelen van je hypotheek. In dit artikel lees je wat er in 2026 is veranderd ten opzichte van 2025, zodat je weet waar je rekening mee moet houden als je een huis wilt kopen of je hypotheek wilt aanpassen.

Hypotheeknormen in 2026

Net als in 2025 blijft je maximale hypotheek afhankelijk van je inkomen, vaste lasten en eventuele loonstijging. Nieuw is dat geldverstrekkers in 2026 nog nadrukkelijker kijken naar de betaalbaarheid op de lange termijn. Naast je huidige inkomen spelen levensvatbaarheid en stresstesten een grotere rol. Daarbij wordt bekeken of je maandlasten ook bij hogere rentes nog haalbaar zijn.

Voor alleenstaanden pakt dit in 2026 gemiddeld iets ongunstiger uit dan in 2025. Bij een gelijk inkomen ligt de maximale leenruimte vaak lager dan bij huishoudens met twee inkomens. De exacte uitkomst verschilt per situatie en per geldverstrekker.

Globaal geldt:

• stijgt je inkomen, dan kun je meestal meer lenen dan in 2025;
• blijft je inkomen gelijk, dan kan je maximale hypotheek gelijk blijven of dalen;
• bij hogere inkomens weegt loonontwikkeling zwaarder dan bij lagere inkomens.

NHG-grens in 2026

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijgt in 2026 een hogere, uniforme grens die geldt voor alle woningtypen. In 2025 lag de NHG-grens nog op € 450.000 (of € 477.000 met energiebesparende voorzieningen). In 2026 gelden de volgende bedragen:

• maximale woningwaarde met NHG: € 470.000
• maximale woningwaarde met NHG en energiebesparende maatregelen: € 498.200

De extra leenruimte voor verduurzaming moet worden besteed aan energiebesparende voorzieningen en wordt in de praktijk vaak uitgekeerd via een bouwdepot

Borgtochtprovisie NHG

Sluit je een hypotheek af met NHG, dan betaal je een eenmalige borgtochtprovisie. In 2025 was dit percentage al verlaagd van 0,6% naar 0,4%. In 2026 blijft de borgtochtprovisie 0,4% van het hypotheekbedrag. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Koop je een bestaande woning, dan betaal je normaal gesproken 2% overdrachtsbelasting. Starters tussen 18 en 35 jaar kunnen hiervoor een vrijstelling krijgen.

• In 2025 gold de startersvrijstelling tot een woningwaarde van € 525.000.
• In 2026 is deze grens verhoogd naar € 555.000.

Hierdoor kun je als starter een duurdere woning kopen zonder overdrachtsbelasting te betalen. Koop je samen met een partner en voldoet maar één van jullie aan de voorwaarden? Dan kun je de vrijstelling pro rato toepassen, afhankelijk van ieders aandeel in de woning.

Verruiming voor alleenstaanden

Alleenstaanden kunnen ook in 2026 gebruikmaken van een extra leenruimte bovenop hun maximale hypotheek. Dit bedrag ligt hoger dan in 2024 en 2025, maar wordt in de praktijk begrensd door de strengere toetsing op maandlasten en stresstesten. De verruiming biedt dus extra ruimte, maar is geen garantie dat je dit bedrag altijd volledig kunt benutten.

Energielabel en maximale hypotheek

Sinds 2024 speelt het energielabel een belangrijke rol bij het bepalen van je maximale hypotheek. Dat blijft zo in 2026. Bij woningen met een minder gunstig energielabel kun je extra lenen om te verduurzamen. Dit extra bedrag moet aantoonbaar worden besteed aan energiebesparende maatregelen en wordt meestal via een bouwdepot uitgekeerd.

Bij zeer energiezuinige woningen, zoals met energielabel A+++ of A++++, is de extra leenruimte juist beperkter, omdat de energielasten al laag zijn.

Hypotheek en studieschuld in 2026

Heb je een studieschuld bij DUO, dan heeft dit invloed op je maximale hypotheek. In 2026 kijken geldverstrekkers niet alleen naar het oorspronkelijke leenbedrag, maar naar de actuele maandlast van je studieschuld. Deze maandlast wordt vaak verhoogd met een opslag, meestal tussen 1,20 en 1,25, afhankelijk van de hypotheekrente. Dit verhoogde bedrag telt mee als vaste last bij het berekenen van je maximale hypotheek.