Dit verandert er voor je hypotheek in 2025

 Ieder jaar veranderen er wel weer regels rondom het regelen van je hypotheek. In dit artikel lees je waar jij in 2025 rekening mee moet houden bij het regelen van je hypotheek.  

Hypotheeknormen in 2025 in het teken van loonstijgingen  

Om maar meteen met de deur in huis te vallen: wie in 2025 een loonstijging verwacht, kan waarschijnlijk een iets hogere maximale hypotheek krijgen dan in 2024. Het is dan wel zaak dat het loon met minimaal 4,3% stijgt. Dit is de gemiddelde verwachte loonstijging volgens het Centraal Planbureau. Volgens NIBUD kunnen huishoudens met een inkomen van € 70.000 in 2025 € 7.000 meer lenen. Maar zonder loonstijging kan hetzelfde huishouden juist € 6.000 minder lenen ten opzichte van 2024. Wie in 2025 meer dan € 60.000 verdient en geen loonstijging verwacht, kan dit jaar minder lenen dan vorig jaar. Maar ook zonder loonstijging kunnen huishoudens met een inkomen tot € 60.000 meer lenen in 2025 ten opzichte van 2024. Voor hogere inkomens ziet het plaatje er iets anders uit. Zij kunnen mét de loonstijging van 4,3% meer lenen in 2025. Maar zonder de loonstijging komt de maximale hypotheek voor deze inkomens juist lager uit ten opzichte van 2024.  

NHG-grens gaat omhoog  

In 2025 gaat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens omhoog naar € 450.000. Ben je van plan om te investeren in energiebesparende voorzieningen? Dan mag je zelfs tot € 477.000 lenen met NHG. In 2024 lagen deze grenzen nog op respectievelijk € 435.000 en € 461.100.   

Borgtochtprovisie van 0,6% naar 0,4%  

Sluit je een hypotheek af met NHG? Dan betaal je hiervoor een vergoeding. Deze eenmalige bijdrage, ook wel borgtochtprovisie, is een vast percentage van het hypotheekbedrag dat je aan NHG betaalt. In 2024 was dit nog 0,6%, maar in 2025 daalt de borgtochtprovisie naar 0,4%. Op een hypotheekbedrag van € 450.000 scheelt dit je maar liefst € 900!

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters hoger in 2025

Als je een bestaande woning koopt, betaal je bij de overdracht een belasting van 2% over de aankoopprijs. Starters die tussen 18 en 35 jaar oud zijn kunnen hiervoor vrijstelling krijgen. In 2024 konden starters vrijstelling krijgen tot een aankoopprijs van € 510.000.  In 2025 gaat deze grens omhoog naar € 525.000. Als starter kun je nu dus een duurder huis kopen zonder dat je overdrachtsbelasting moet betalen.   

Koop je samen met een partner en wil je beide gebruik maken van de startersvrijstelling? Houd er dan rekening mee dat je allebei moet voldoen aan de voorwaarden. Dat betekent dat je beide tussen 18 en 35 jaar oud bent, onder de maximale woningwaarde van € 525.000 (2025) koopt en niet eerder gebruik hebt gemaakt van de startersvrijstelling. Voldoet maar één van jullie aan de voorwaarden? Dan kun je pro rato gebruik maken van de vrijstelling. Stel, je koopt ieder 50% van de woning en één van jullie heeft recht op de vrijstelling, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over 50% van de woning. 

Verruiming voor alleenstaanden verhoogd 

Sinds 2024 mogen alleenstaanden met een jaarinkomen van minimaal € 28.000 een vast extra bedrag lenen voor hun hypotheek. In 2024 was dat maximaal € 16.000. In 2025 is de alleenstaandenverruiming verhoogd naar € 17.000. De overheid wil de opties voor alleenstaanden, op een al krappe woningmarkt, hiermee uitbreiden. 

Energielabel speelt een belangrijke rol voor maximale hypotheek 

Sinds 2024 is het energielabel van een woning medebepalend voor het maximale hypotheekbedrag. Met een beter energielabel kun je doorgaans een hogere maximale hypotheek krijgen. Zo kun je met energielabel C of D al € 5.000 extra lenen. Dit komt omdat een beter energielabel betekent dat je woning energiezuiniger is en jij dus maandelijks minder betaalt aan stookkosten. Met een slechter label kun je extra lenen om je huis te verduurzamen. In dit geval kun je met energielabel C of D tot wel tot € 15.000 extra lenen om je huis te verduurzamen. Met energielabel A of B is dit maximaal € 10.000.

Hypotheek en studieschuld in 2025

Met een schuld bij DUO kun je minder lenen voor je hypotheek. Ook als je de schuld (nog) niet aan het aflossen bent. Bij het bepalen van je maximale hypotheek houdt de hypotheekadviseur rekening met het wettelijke maandbedrag dat DUO heeft vastgesteld. Dit bedrag zou je iedere maand moeten betalen om de schuld binnen de afgesproken looptijd af te lossen. Hoe hoog het maandbedrag is hangt af van de hoogte van de schuld, de resterende looptijd en de rente die op dit moment geldt.   

Op dit moment is de rente voor een studieschuld met een looptijd van 35 jaar 2,57%. Dit is ongeveer gelijk aan de rente in 2024. De rente voor studieschulden met een looptijd van 15 jaar gaan omlaag, van 2,95% naar 2,21%. Het kan zijn dat dit invloed heeft op je maandbedrag. Let op: de rentes staan steeds voor vijf jaar vast. Het kan dus zijn dat jij nog een tijdje vast zit aan de oude rente.