Einde hypotheekrenteaftrek: pas op je aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek is in feite én niet goedkoop én niet aflossingsvrij. Doordat je op een aflossingsvrije hypotheek niet aflost, betaal je de gehele looptijd het volle bedrag aan hypotheekrente. De ingevoerde beperkingen van de aftrek (zie hieronder) van die rente maken dat nog duurder. Daarnaast moet je aan het einde van de looptijd in één keer de lening aflossen. De oplossing was tot voor kort vrij simpel: gewoon verlengen. Die simpele oplossing gaat echter lang niet altijd meer op.

Drie problemen met een aflossingsvrije hypotheek

Momenteel zijn er drie problemen voor mensen met een aflossingsvrije hypotheek als het gaat om het einde van de hypotheekrenteaftrek. We zetten ze hieronder voor je op een rij.

1. Fiscale beperking én einde van de aftrek van hypotheekrente

De afgelopen kabinetten hebben een reeks van beperkingen opgeworpen voor de aftrek van de hypotheekrente. Er zijn vijf beperkingen:

• Einde van de aftrek
• Inbreng overwaarde bij verkoop oude woning
• Verhoging huurwaardeforfait
• Beperking aftrek rente vanwege type hypotheek
• Verlaging belastingtarief aftrek

Einde van de hypotheekrenteaftrek in 2031

Met ingang van 2001 is de rente van je hypotheek aftrekbaar voor een periode van maximaal 30 jaar. Voor alle hypotheken begint deze periode op het moment van afsluiten of 1-1-2001. Dit betekent het einde van de fiscale aftrek van hypotheekrente in 2031 voor een groot deel van de hypotheken.

Inbreng overwaarde bij verkoop oude woning

Verhoging eigenwoningforfait

Bezit van een eigen woning leidt tot een fiscale bijtelling over de WOZ-waarde ervan. Het tarief ligt in 2023 op 0,35% en op 2,35% als de WOZ-waarde boven het miljoen uitkomt (de zogenaamde villataks). Het huurwaardeforfait wordt uitgelegd als inkomsten uit eigen woning en vermindert in feite de aftrekbare hypotheekrente. Door de Wet Hillen kan de aftrekbare rente maximaal tot nul worden verminderd.

Beperking aftrek vanwege hypotheektype

Sinds 2013 moet iedere nieuwe hypotheek in maximaal 30 jaar annuïtair worden afgelost als je voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking wilt komen. Een uitzondering wordt gemaakt voor aflossingsvrije hypotheken die eind 2012 al waren verstrekt.

Verlaging belastingtarief aftrek hypotheekrente

Sinds 2014 gaat het belastingtarief waartegen de hypotheekrente wordt afgetrokken in de hoogste schijf stapsgewijs omlaag van 52% naar 36,93% in 2023. Dit wordt gedaan om tot een bijtelling te komen met het correctietarief (maximaal 14%). Deze afbouw van de hypotheekrenteaftrek wordt sinds 1 januari 2020 versneld. 

2. Je moet aan het einde van je contract ineens aflossen

Oude aflossingsvrije hypotheekcontracten hadden vaak een looptijd van 75 jaar, maar de nieuwere contracten hebben een looptijd van 30 jaar. Dus naast het einde van de renteaftrek zullen veel mensen binnen enkele jaren hun hypotheek moeten aflossen of verlengen.

De Nederlandse Bank en de Autoriteit Financiële Markten zijn wakker geworden en zien deze betonnen muur - vooral voor de aflossingsvrije hypotheken - nu heel snel dichtbij komen. Geldgevers worden onder druk gezet om al hun klanten te benaderen om ze alsnog tot aflossing over te halen.

3. Niet automatisch verlengen en strikte toetsingscriteria

Tegelijkertijd zien we dat banken hypotheken op de afloopdatum niet meer automatisch verlengen. Het verlengen van je hypotheek wordt een volledige acceptatie op basis van én woningwaarde én (pensioen)inkomen. En daar zit het probleem: je moet op dat moment je hypotheek oversluiten tegen de rente en de toetsingscriteria van dat moment.

Die toetsingscriteria zijn de laatste jaren fors aangescherpt, waardoor je minder kunt lenen. Door het gerommel met je pensioen, kun je tegen die tijd nog minder lenen. Dat betekent uit eigen zak aflossen tot het nieuwe lagere leningbedrag.

Drie oplossingen

De problemen zijn je inmiddels duidelijk. Maar wat zijn de oplossingen? Wij hebben er drie.

1. Oplossing voor de Millennials 

Iedereen die na 2013 hun eerste hypotheek of een extra hypotheek afsluit, krijgt te maken met de ‘Beperking aftrek vanwege hypotheektype’ aangewezen op een annuïtair of lineair aflossende hypotheek. Hieronder vallen ook degenen die hun ex-partner moeten uitkopen bij een ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid.

Voor die leningen zijn de problemen beperkt; de lening wordt verplicht afgelost. Het maandlastenoverzicht bij de offerte geeft alleen wel aan dat de laatste 15 jaar nauwelijks meer belastingvoordeel wordt verkregen vanwege én de lage restschuld én de lage hypotheekrente én het hoge huurwaardeforfait.

2. Oplossing voor de 30-er, 40-er en 50-er

Deze (oudere) jongeren die een aflossingsvrije hypotheek hebben, gaan een betonnen muur tegemoet aan het einde van de renteaftrek en een volledige toetsing om te kunnen verlengen. Zij kunnen niet simpelweg volhouden dat zij het huis tegen die tijd wel verkopen. Een huis is immers een belegging en een waarde van nu zegt niets over de waarde in de toekomst.

Eind jaren zeventig en begin jaren tachtig waren huizen nagenoeg onverkoopbaar door de hoge rentestand. Nog maar enkele jaren geleden werden huizen niet verkocht ondanks de lage rente. In die tijdvakken hadden huizen nauwelijks waarde. Om toch te verkopen zul je fors in prijs moeten zakken. Het is beter om actie te ondernemen en een oplossing te vinden die in jouw toekomstplannen past.

3. Oplossing voor de ouderen

Gedwongen worden om in korte tijd jouw aflossingsvrije hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen is geen prettig vooruitzicht. Het zou een gat slaan in jouw huidige budget of jouw spaargeld. Terwijl een woning zonder hypotheek geen garantie is dat je jouw boodschappen kunt afrekenen in de supermarkt.

De juiste oplossing