Boeterente hypotheek: kun je dit beperken?

  • 2 minuten
  • 23 oktober 2018

Lagere maandlasten, wie wil dat nou niet? Het is dan ook de meest voorkomende reden voor het oversluiten of extra aflossen van een hypotheek. Als het even meezit, kun je hierdoor namelijk flink besparen. Helaas gaat dit meestal gepaard met een hoge boete. Er zijn wel manieren om de boeterente bij je hypotheek te beperken. 

Ontsnappen aan de boeterente hypotheek

Boeterente bij oversluiten hypotheek: wat is het?

Heb jij je hypotheek jaren geleden afgesloten en de rente lekker lang vastgezet? Dan is de kans groot dat je nu een relatief hoge hypotheekrente hebt. Als je deze rente wilt omwisselen voor een lagere rente, of extra wilt aflossen op je hypotheek, betaal je boeterente. Dat staat zwart-op-wit in de hypotheekvoorwaarden. Je betaalt deze vergoeding omdat de bank in dat geval minder rente ontvangt dan je van te voren - met het afsluiten de rentevaste periode - had afgesproken.

Te hoge boeterente

De vergoeding die de bank rekent, mag niet hoger zijn dan de inkomsten die de bank daadwerkelijk misloopt. Dat is wettelijk zo bepaald. Kort geleden lagen een aantal banken hierdoor nog onder vuur. Ze gebruikten een verkeerde rekenmethode, waardoor ze jarenlang te veel boeterente in rekening brachten. Let hier dus goed op.

Vragen over het beperken van boeterente 

Ontzettend zuur natuurlijk, als je die boeterente moet betalen. Het kan het voordeel van oversluiten of aflossen namelijk dusdanig drukken dat het niet of nauwelijks meer loont. We zien dan ook vragen verschijnen over manieren om de pijn van de boeterente te verzachten. Maar is dat wel mogelijk? 

Je Huis verkopen?

Je huis verkopen klinkt misschien een beetje heftig. En dat is het ook. Toch komt het wel eens voor dat mensen vragen stellen over of dit een manier is om de boeterente te omzeilen. Zo werkt het: je verkoopt je woning aan een bekende om deze vervolgens binnen zes maanden weer terug te kopen. Op dat moment kun je een nieuwe hypotheek afsluiten tegen het huidige lage rentetarief. Je noemt dit ook wel de ABA-constructie: het huis gaat immers van jou (A), naar een ander (B) en weer terug naar jou (A).

De juridische spelregels
In de hypotheekvoorwaarden staat dat ‘verkoop’ van een huis géén papieren constructie mag zijn. De geldverstrekker zal de ABA-constructie dan ook niet accepteren. Ook brengt het enkele gevaren met zich mee. De woning kan in de tussentijd bijvoorbeeld minder waard worden, waardoor je maximale hypotheek lager wordt. In het ergste geval krijg jij je hypotheek helemaal niet meer rond en heb jij geen woning meer. 

Daar hangt een prijskaartje aan
Het is ook nog eens niet zo dat er geen kosten aan de ABA-constructie verbonden zijn. Je betaalt bijvoorbeeld opnieuw voor de overdracht bij de notaris en het inschrijven bij het kadaster. Als je je huis binnen zes maanden verkoopt, betaal je wel slechts één keer overdrachtsbelasting. Het is dus maar de vraag of de kosten opwegen tegen de baten. 

ABA is Geen aanrader, maar wat dan wel?

De ABA-constructie is een beruchte manier om de boeterente te ontlopen en veilig is het niet. Onze hypotheekadviseurs raden deze constructie dan ook af. Gelukkig zijn er ook andere, minder risicovolle manieren om de boeterente te beperken.

Optie 1: Boetevrij aflossen

Bij de meeste banken mag je elk jaar een percentage boetevrij aflossen. Meestal is dat 10% en soms zelfs 15, 20 of 25%. Er zijn zelfs banken waarbij dit percentage hoger is als je aflost met spaargeld. Los je bij Florius, Munt en Allianz af met eigen geld, dan kun je 100% boetevrij aflossen per jaar.

Optie 2: Rente middelen

Een andere manier om te profiteren van de lage rente is rentemiddeling. Hierbij krijg je nog voor het eind van je rentevaste periode een nieuwe rentevaste periode. De hypotheekrente die je gaat betalen, is een gemiddelde van de vaste rente van jouw huidige hypotheek en de actuele rente. De boeterente wordt meegenomen in de nieuwe hypotheek. Je hebt dus een iets hogere rente, maar je hoeft het geldbedrag niet in een keer op te hoesten.

Ook na overlijden

Je wilt er niet aan denken, maar ook na het overlijden van je partner kun je onder de boeterente uitkomen. Als er een overlijdensrisicoverzekering is afgesloten bij de hypotheek, lost de bank op dat moment de hypotheek af met geld uit de polis. Een voorwaarde is wel dat dit binnen 1 à 2 jaar na overlijden gebeurt.

Onze hypotheekadviseurs staan klaar!

Kijk, dat is fijn! Er zijn - buiten de ABA-constructie - dus genoeg mogelijkheden om je maandlasten te verlagen. Wil jij weten welke van deze opties jou het meeste voordeel oplevert en het minste risico vormt? Onze hypotheekadviseurs staan voor je klaar! Maak snel een afspraak voor een gratis en vrijblijvend gesprek.

Arlette Cernëus
Arlette werkt bij Knab. Wij helpen jou om grip te krijgen op je financiën en het maximale uit je geld te halen.


Snel zekerheid over jouw hypotheek nodig?  Gratis inventarisatiegesprek

Ontdek binnen 10 minuten jouw voordeligste hypotheek