Boeterente hypotheek: kun je dit beperken?
Lagere maandlasten, wie wil dat nou niet? Het is dan ook de meest voorkomende reden voor het oversluiten of extra aflossen van een hypotheek. Als het even meezit, kun je hierdoor namelijk flink besparen. Helaas gaat dit meestal gepaard met een hoge boete. Er zijn wel manieren om de boeterente bij je hypotheek te beperken.
-595889-edited.jpg?width=552&name=beard-coffee-concentration-926390%20(1)-595889-edited.jpg)
Boeterente bij oversluiten hypotheek: wat is het?
Heb jij je hypotheek jaren geleden afgesloten en de rente lekker lang vastgezet? Dan is de kans groot dat je nu een relatief hoge hypotheekrente hebt. Als je deze rente wilt omwisselen voor een lagere rente, of extra wilt aflossen op je hypotheek, betaal je boeterente. Dat staat zwart-op-wit in de hypotheekvoorwaarden. Je betaalt deze vergoeding omdat de bank in dat geval minder rente ontvangt dan je van te voren - met het afsluiten de rentevaste periode - had afgesproken.Te hoge boeterente
De vergoeding die de bank rekent, mag niet hoger zijn dan de inkomsten die de bank daadwerkelijk misloopt. Dat is wettelijk zo bepaald. Kort geleden lagen een aantal banken hierdoor nog onder vuur. Ze gebruikten een verkeerde rekenmethode, waardoor ze jarenlang te veel boeterente in rekening brachten. Let hier dus goed op.Lagere maandlasten mogelijk zonder boeterente?
Ontzettend zuur natuurlijk, als je die boeterente moet betalen. Het kan het voordeel van oversluiten of aflossen namelijk dusdanig drukken dat het niet of nauwelijks meer loont. We zien dan ook vragen verschijnen over manieren om de pijn van de boeterente te verzachten. Maar is dat wel mogelijk? Er zijn zeker wel opties om de maandlasten te verlagen zonder de boeterente te betalen.Optie 1: Boetevrij aflossen
Bij de meeste banken mag je elk jaar een percentage boetevrij aflossen. Meestal is dat 10% en soms zelfs 15, 20 of 25%. Er zijn zelfs banken waarbij dit percentage hoger is als je aflost met spaargeld. Los je bij Florius, Munt en Allianz af met eigen geld, dan kun je 100% boetevrij aflossen per jaar. En hoe lager de hypotheeksom is die overblijft, hoe lager het bedrag is dat je aan rente moet betalen.
Optie 2: Rente middelen
Een andere manier om te profiteren van de lage rente is rentemiddeling. Hierbij krijg je nog voor het eind van je rentevaste periode een nieuwe rentevaste periode. De hypotheekrente die je gaat betalen, is een gemiddelde van de vaste rente van jouw huidige hypotheek en de actuele rente. De boeterente wordt meegenomen in de nieuwe hypotheek. Je hebt dus een iets hogere rente, maar je hoeft het geldbedrag niet in een keer op te hoesten.
Geen optie: je huis verkopen en terugkopen
Het komt wel eens voor dat mensen vragen stellen over de 'ABA-constructie' als optie om boeterente te voorkomen. Je verkoopt dan je woning aan een bekende om deze vervolgens binnen zes maanden weer terug te kopen. Je noemt dit ook wel de ABA-constructie: het huis gaat immers van jou (A), naar een ander (B) en weer terug naar jou (A). In de hypotheekvoorwaarden staat echter dat ‘verkoop’ van een huis géén papieren constructie mag zijn. De geldverstrekker zal de ABA-constructie dan ook niet accepteren.
Ook brengt het enkele gevaren met zich mee. De woning kan in de tussentijd bijvoorbeeld minder waard worden, waardoor je maximale hypotheek lager wordt. In het ergste geval krijg jij je hypotheek helemaal niet meer rond en heb jij geen woning meer.
Het is ook nog eens niet zo dat er geen kosten aan de ABA-constructie verbonden zijn. Je betaalt bijvoorbeeld opnieuw voor de overdracht bij de notaris en het inschrijven bij het kadaster. Als je je huis binnen zes maanden verkoopt, betaal je wel slechts één keer overdrachtsbelasting. Het is dus maar de vraag of de kosten opwegen tegen de baten.
Als je jouw hypotheek wilt oversluiten
Zit je eraan te denken om je hypotheek over te sluiten? Of ben je het aan het overwegen, maar weet je niet zeker of je daar überhaupt mee bespaart? Doe dan de gratis oversluitcheck.
Lees ook deze artikelen
Arlette Cernëus
Arlette is Content Marketeer en werkt sinds september 2016 bij Knab. Ze schrijft voornamelijk over financiële zaken, zoals hypotheken, verzekeren en belastingen. Zo helpt ze jou grip te krijgen op je financiën.
