Aflossingsvrije hypotheek omzetten naar annuïteit: slim?
Heb je een aflossingsvrije hypotheek? Dan betaal je tijdens de looptijd meestal alleen rente. Je maandlasten blijven daardoor relatief laag, maar je hypotheekschuld wordt niet automatisch kleiner.
Aan het einde van de looptijd moet je het openstaande bedrag aflossen, opnieuw financieren of de woning verkopen. Daarom kan het verstandig zijn om een deel van je hypotheek om te zetten naar een annuïteitenhypotheek. Je maandlasten stijgen dan, maar je lost iedere maand af.
Of omzetten slim is, hangt af van je inkomen, leeftijd, resterende looptijd, spaargeld, pensioeninkomen en de kosten van de wijziging. In dit artikel zetten we de afwegingen op een rij.
In het kort
- Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de schuld tijdens de looptijd gelijk.
- Bij een annuïteitenhypotheek betaal je iedere maand rente én aflossing.
- Je maandlasten stijgen na omzetting meestal duidelijk.
- Je schuld daalt wel, waardoor het risico aan het einde van de looptijd kleiner wordt.
- Je kunt de vorm soms bij je huidige aanbieder wijzigen zonder volledig over te sluiten.
- Oversluiten naar een andere aanbieder brengt vaak advies-, taxatie-, notaris- en mogelijk boetekosten mee.
- Je hoeft niet altijd de volledige aflossingsvrije hypotheek om te zetten.
Snel naar
Wat is het verschil tussen aflossingsvrij en annuïtair?
| Kenmerk | Aflossingsvrij | Annuïtair |
|---|---|---|
| Maandbetaling | In beginsel alleen rente | Rente en aflossing |
| Hypotheekschuld | Blijft gelijk als je niet extra aflost | Daalt iedere maand |
| Maandlasten bij aanvang | Meestal lager | Meestal hoger |
| Schuld aan einde looptijd | Volledige schuld staat mogelijk nog open | Leningdeel is volledig afgelost |
| Totale rentelasten | Je betaalt rente over dezelfde schuld | De rente daalt doordat de schuld kleiner wordt |
Bij een annuïteitenhypotheek blijft de bruto maandbetaling tijdens een gelijkblijvende rente en looptijd ongeveer hetzelfde. De samenstelling verandert wel: in het begin betaal je relatief veel rente en weinig aflossing. Later betaal je minder rente en meer aflossing.
Je netto maandlast kan in de loop van de tijd stijgen, omdat het rentedeel en daarmee de hypotheekrenteaftrek afneemt.
Aflossingsvrij betekent niet dat je nooit hoeft af te lossen
De naam betekent alleen dat je tijdens de afgesproken looptijd niet verplicht periodiek aflost. Aan het einde moet de schuld wel worden betaald, verlengd of opnieuw gefinancierd.
Je hypotheek omzetten of volledig oversluiten?
Omzetten en oversluiten zijn niet hetzelfde.
Omzetten bij je huidige hypotheekaanbieder
Bij omzetten blijft je hypotheek bij dezelfde aanbieder. Alleen de aflosvorm van een leningdeel verandert, bijvoorbeeld van aflossingsvrij naar annuïtair.
Dat kan eenvoudiger en goedkoper zijn dan volledig oversluiten. Of je rente, rentevaste periode en overige voorwaarden gelijk blijven, hangt af van de aanbieder en de wijziging. Ga er dus niet automatisch vanuit dat alleen de aflosvorm verandert.
Oversluiten naar een andere aanbieder
Bij oversluiten los je de bestaande hypotheek af met een nieuwe hypotheek bij een andere geldverstrekker. De nieuwe aanbieder beoordeelt opnieuw:
- je inkomen en financiële verplichtingen;
- de waarde van de woning;
- de gewenste hypotheekvorm;
- de looptijd en rentevaste periode;
- of de hypotheek nu en na pensionering betaalbaar is.
Oversluiten kan interessant zijn als je ook een betere rente of passendere voorwaarden krijgt. Daar staan wel meer kosten en een volledige hypotheektoets tegenover.
Wat gebeurt er met je maandlasten?
Je bruto maandlasten stijgen normaal gesproken wanneer je een aflossingsvrij leningdeel annuïtair maakt. Je betaalt voortaan niet alleen rente, maar lost ook iedere maand een deel van de schuld af.
Vereenvoudigd rekenvoorbeeld
Je hebt een hypotheekschuld van € 200.000, een rente van 4% en nog 20 jaar looptijd.
- Aflossingsvrij: ongeveer € 667 bruto rente per maand.
- Annuïtair: ongeveer € 1.212 bruto per maand aan rente en aflossing.
Na 20 jaar staat bij de aflossingsvrije hypotheek nog € 200.000 open. Bij de annuïteitenhypotheek is dit leningdeel dan volledig afgelost. Het voorbeeld houdt geen rekening met belasting, kosten of een veranderende rente.
De hogere betaling is dus niet volledig een kostenstijging. Het aflossingsdeel verlaagt je schuld en vergroot daardoor je vermogen in de woning.
Controleer wel of je de hogere maandlast niet alleen nu, maar ook na pensionering of bij een lager inkomen kunt dragen.
Wanneer kan omzetten naar annuïtair slim zijn?
Omzetten kan vooral logisch zijn als je het risico van een grote openstaande schuld wilt verkleinen.
Denk aan situaties waarin:
- het einde van de hypotheeklooptijd dichterbij komt;
- je nog geen duidelijk plan hebt om de schuld af te lossen;
- je niet afhankelijk wilt zijn van verkoop van de woning;
- je inkomen nu voldoende is om hogere lasten te betalen;
- je pensioeninkomen later waarschijnlijk lager wordt;
- je wilt voorkomen dat herfinanciering op latere leeftijd moeilijk wordt;
- je renteaftrek binnen afzienbare tijd eindigt;
- je bewust meer zekerheid verkiest boven lage maandlasten.
Hypotheekaanbieders beoordelen bij verlenging of herfinanciering opnieuw of de lasten passen bij je inkomen. Dat kan lastiger worden als je tegen die tijd met pensioen bent, de rente is gestegen of de woning minder waard is.
Door eerder te beginnen met aflossen, verdeel je de aflossing over een langere periode en voorkom je mogelijk dat later een zeer hoge maandbetaling nodig is.
Wanneer is volledig omzetten minder logisch?
Een volledige omzetting is niet automatisch de beste keuze. Het kan minder aantrekkelijk zijn wanneer:
- de hogere maandlast weinig financiële ruimte overlaat;
- je al voldoende spaargeld of beleggingen hebt om de hypotheek af te lossen;
- je de woning vóór het einde van de looptijd waarschijnlijk verkoopt;
- je binnenkort boetevrij kunt oversluiten of wijzigen;
- de oversluitkosten niet opwegen tegen het voordeel;
- je voldoende overwaarde hebt en herfinanciering realistisch blijft;
- je een deel van de schuld liever flexibel extra aflost.
Een lage maandlast kan bewust passen bij je financiële plan. Dat is vooral verdedigbaar wanneer je aantoonbaar vermogen opbouwt waarmee je de schuld later kunt betalen.
Kijk niet alleen naar de woningwaarde
Overwaarde is pas beschikbaar nadat je de woning verkoopt of opnieuw financiert. Huizenprijzen kunnen bovendien dalen. Maak daarom ook een plan dat werkt wanneer de woning minder oplevert dan verwacht.
Wat gebeurt er met je hypotheekrenteaftrek?
De fiscale gevolgen hangen vooral af van het moment waarop de oorspronkelijke hypotheek is afgesloten.
Hypotheek van vóór 1 januari 2013
Voor veel bestaande aflossingsvrije hypotheken geldt overgangsrecht. Blijft het hypotheekbedrag bij oversluiten gelijk? Dan blijft het bestaande recht op hypotheekrenteaftrek in beginsel behouden.
De maximale aftrekperiode van 30 jaar begint alleen niet opnieuw. Heb je bijvoorbeeld al 20 jaar rente afgetrokken? Dan resteert normaal gesproken nog maximaal 10 jaar.
Zet je de aflossingsvrije hypotheek om naar annuïtair? Dan mag je sneller aflossen dan fiscaal verplicht. Dat maakt het bestaande recht op renteaftrek niet automatisch ongedaan.
Hypotheek of verhoging vanaf 1 januari 2013
Voor nieuwe eigenwoningschulden vanaf 2013 is rente in box 1 alleen aftrekbaar wanneer je de lening volgens een annuïtair of lineair schema binnen maximaal 30 jaar aflost.
Verhoog je bij het oversluiten de hypotheek, bijvoorbeeld voor een verbouwing? Dan kunnen voor dat nieuwe leningdeel andere fiscale regels gelden dan voor de bestaande schuld.
Oversluiten verlengt de renteaftrek niet
De resterende duur van je renteaftrek is gekoppeld aan de oorspronkelijke lening. Een nieuwe aanbieder, rente of hypotheekvorm geeft je niet opnieuw 30 jaar aftrek.
Met welke kosten krijg je te maken?
De kosten hangen af van de gekozen route.
Kosten bij aanpassen binnen je huidige hypotheek
Je aanbieder kan kosten rekenen voor:
- administratie of wijziging van de hypotheek;
- hypotheekadvies;
- een inkomenstoets;
- een taxatie of waardebepaling.
Een notaris is niet altijd nodig wanneer alleen intern de aflosvorm verandert. Dit hangt af van de bestaande hypotheekakte en de wijziging.
Kosten bij volledig oversluiten
Bij overstappen naar een andere geldverstrekker kun je te maken krijgen met:
- advies- en bemiddelingskosten;
- taxatiekosten;
- notaris- en hypotheekaktekosten;
- kosten voor Nationale Hypotheek Garantie;
- een vergoeding voor vervroegd aflossen, vaak boeterente genoemd.
Veel directe oversluitkosten zijn onder voorwaarden aftrekbaar wanneer de oude hypotheek bij je eigen woning hoort. Financier je deze kosten mee? Dan is de rente over die verhoging niet zonder meer aftrekbaar.
Wanneer betaal je mogelijk boeterente?
Los je meer af dan binnen je contract boetevrij is toegestaan terwijl je rentevaste periode nog loopt? Dan kan de aanbieder een vergoeding berekenen voor het renteverlies.
Bij het einde van de rentevaste periode kun je meestal zonder zo’n vergoeding overstappen. Soms is wachten daarom voordeliger, maar dan moet je ook rekening houden met de rente die je tot dat moment betaalt.
Welke alternatieven zijn er voor volledig omzetten?
Je hoeft niet direct de hele aflossingsvrije hypotheek annuïtair te maken.
Een deel omzetten
Je kunt mogelijk alleen het deel omzetten waarvoor je later onvoldoende aflossingsvermogen verwacht. Zo verlaag je het risico zonder dat de maandlast maximaal stijgt.
Vrijwillig extra aflossen
Bij veel hypotheken mag je ieder jaar een bepaald percentage boetevrij aflossen. Je houdt dan de lage basislasten, maar verlaagt toch geleidelijk de schuld.
Lees meer: Extra aflossen op je hypotheek: slimme tips.
Aparte aflospot opbouwen
Je kunt sparen of beleggen voor de toekomstige aflossing. Daarbij moet je rekening houden met rendement, belasting, risico en de discipline om het geld niet voor iets anders te gebruiken.
Beleggen biedt geen zekerheid dat het benodigde bedrag op de einddatum beschikbaar is.
De looptijd laten verlengen of opnieuw financieren
Sommige aanbieders staan verlenging toe. Dit is geen automatisch recht. De geldverstrekker beoordeelt opnieuw je inkomen, woningwaarde, leeftijd en betaalbaarheid.
De woning verkopen
Je kunt de hypotheek bij verkoop aflossen uit de verkoopopbrengst. Dat kan een bewuste keuze zijn, bijvoorbeeld wanneer je later kleiner wilt wonen. Houd er wel rekening mee dat de verkoopopbrengst vooraf niet vaststaat.
Zo bepaal je of omzetten verstandig is
1. Controleer de openstaande aflossingsvrije schuld en de einddatum van ieder leningdeel.
2. Zoek uit hoelang je nog recht hebt op hypotheekrenteaftrek.
3. Bereken je verwachte inkomen en woonlasten na pensionering.
4. Breng in kaart hoeveel spaargeld, beleggingen of ander vermogen je voor aflossing beschikbaar hebt.
5. Vraag je huidige aanbieder welke interne wijzigingsmogelijkheden en kosten gelden.
6. Vergelijk die optie met oversluiten naar een andere aanbieder.
7. Bereken niet alleen de nieuwe maandlast, maar ook de schuld die op de einddatum resteert.
8. Bekijk of gedeeltelijk omzetten of vrijwillig extra aflossen beter bij je past.
Bereken het verschil in maandlasten
Vergelijk wat je ongeveer per maand betaalt bij verschillende hypotheekvormen en looptijden.
Is oversluiten naar een annuïteitenhypotheek slim?
Omzetten naar annuïtair kan verstandig zijn als je de openstaande schuld wilt verkleinen en nu voldoende ruimte hebt voor hogere maandlasten. Je koopt daarmee meer zekerheid voor het einde van de hypotheeklooptijd.
Dat betekent niet dat iedere aflossingsvrije hypotheek direct moet worden omgezet. Heb je voldoende vermogen, veel overwaarde en een duidelijk aflosplan? Dan kan geheel of gedeeltelijk aflossingsvrij blijven ook passen.
Vergelijk daarom niet alleen de rente en maandlast van vandaag. Kijk vooral naar je resterende schuld, pensioeninkomen, fiscale positie en mogelijkheden aan het einde van de looptijd.
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen persoonlijk hypotheek- of belastingadvies. Een wijziging van je hypotheek kan langdurige financiële en fiscale gevolgen hebben. Laat je persoonlijke situatie daarom beoordelen voordat je definitief wijzigt of oversluit.
Artikel bewaren of doorsturen?
Bewaar dit artikel voor je volgende rentevoorstel of deel het met iemand die een aflossingsvrije hypotheek wil aanpassen.
Je las zojuist een artikel uit de Knab Bieb. Dé online verzamelplek met honderden praktische artikelen over hoe je je geldzaken slim kunt regelen.
Arlette Cernëus
Arlette is content marketeer met ervaring in de financiële sector. Ze maakt complexe geldzaken begrijpelijk, van hypotheken en verzekeringen tot belastingen.
