WOZ-waarde te hoog: wat kun je doen?

Als trotse huizenbezitter weet jij vast al dat het hebben van een huis veel kosten met zich meebrengt. De hoogte van een aantal van die kosten wordt bepaald door de Waardering Onroerende Zaken (WOZ-waarde). Maar let op: misschien kun jij hier wel op besparen! De WOZ-waarde is namelijk gebaseerd op een schatting. Wat kun je doen als je vermoedt dat je een WOZ-waarde te hoog is?

WOZ-waarde te hoog? eerst even dit

Een keer per jaar stelt de gemeente de WOZ-waarde van jouw huis vast. Dit gebeurt op basis van een schatting, aan de hand van de marktwaarde van recent verkochte huizen in jouw buurt. De WOZ vormt de basis van de hoogte van een aantal belastingen en heffingen die je moet betalen. Sinds 1 oktober 2016 is de WOZ openbaar en in te zien via het WOZ-waardeloket.

Waar wordt de WOZ-waarde voor gebruikt?

De WOZ-waarde van jouw woning is bedoeld om de hoogte van een aantal belastingen en heffingen te bepalen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de onroerendezaakbelasting (OZB), de afvalstoffenheffing en de watersysteemheffing.

Ook de hoogte van je inkomstenbelasting wordt voor een groot deel bepaald door de WOZ-waarde van je woning. De Belastingdienst ziet het bezit van een eigen woning namelijk als een soort ‘inkomen in natura’. Je hoeft geen woonruimte te huren en je zou je huis (deels) kunnen verhuren. Als huiseigenaar moet je dan, als je hypotheekrente in mindering van je inkomen wil brengen, ook eigenwoningforfait betalen. Dit wordt bovenop je belastbaar inkomen geteld en is een percentage (0,35% in 2024) van de WOZ-waarde.

Daarnaast speelt de WOZ-waarde ook een belangrijke rol bij het bepalen van de hoogte van de schenkbelasting en erfbelasting. Let hier goed op als jij een woning, pand of stuk grond krijgt of erft.

Hoe komt de WOZ-waarde tot stand?

De overheid stelt de WOZ-waarde van je huis vast door deze te vergelijken met gelijkwaardige huizen die rond de waardepeildatum (1 januari van het vorige jaar) zijn verkocht. Dit gebeurt elk jaar, op basis van een berekening door de gemeente.

Houd de WOZ zelf in de gaten

Kocht jij in augustus 2022 een huis tegen de dan geldende marktwaarde? Dan is de WOZ-waarde misschien wat laag ingeschat, omdat de waardepeildatum ruim anderhalf jaar ervoor (1 januari 2021) was. In de tussentijd kan de waarde van je woning gestegen zijn. Dan betaal je dus in die periode minder aan belasting en heffingen. Maar het volgend jaar kunnen je kosten dan wel in een keer fors stijgen.

Hoe bereken je de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde wordt dus vastgesteld op basis van een taxatie, maar hier hoeft geen taxateur voor naar je huis te komen. Het blijft een schatting: de gemeente gebruikt hier een rekenmodel voor. Het is dus goed mogelijk dat de WOZ-waarde van je huis afwijkt van de schatting.

Rekenvoorbeeld: hoe kan ik besparen?
Stel, je hebt een jaarinkomen van ruim € 80.000 en betaalt over de top van je inkomen 49,5 % belasting. De gemeente heeft net als vorig jaar een WOZ-beschikking afgegeven voor een bedrag van € 525.000. Echter de meeste huizen in de straat worden voor niet meer dan € 480.000 verkocht.

Wanneer succesvol bezwaar wordt gemaakt tegen de WOZ-waarde en deze op € 480.000 zou worden vastgesteld, dan levert dit een besparing van inkomstenbelasting op van (€ 525.000 -/- € 480.000) * 0,35% * 49,5% = € 78.

Let op: Dit werkt ook andersom. Als de huizenprijzen bij jou in de buurt juist gestegen zijn, kan het zijn dat je te weinig belasting betaalt. In plaats van een financieel voordeel, krijg je dan een naheffing. Minder leuk!

Help, de WOZ-waarde klopt niet!

Ben je het oneens met de schatting van de gemeente? Dat kan. Het bedrag kan te hoog uitgevallen zijn door bijvoorbeeld een herziening op een vorige taxatie of een verbouwing. Of misschien is het juist te laag ingeschat door snel stijgende huizenprijzen. Je kunt hier bezwaar tegen maken. Belangrijk: voor de kosten kan het nadelig zijn om bezwaar te maken om de WOZ-waarde te verhogen maar voor verkoop of bijvoorbeeld lagere hypotheekrente krijgen kan dit wel gunstig zijn.

Hoe maak je bezwaar tegen je WOZ-beschikking?

Een bezwaarschrift kun je tot zes weken na dagtekening per brief indienen bij je gemeente. Is deze termijn verstreken, dan staat de waarde van je huis tot het nieuwe jaar vast en kun je geen bezwaar meer maken. Beargumenteer in je bezwaarschrift in ieder geval goed waarom je het niet eens bent met de WOZ-waarde.