Hypotheek oversluiten: de meest voorkomende valkuilen

Met de lage rentestanden van de afgelopen tijd hoor je het steeds vaker: sluit je hypotheek over! Dit kan aantrekkelijk zijn, want het levert mogelijk een fijne besparing op. Denk echter niet te lichtzinnig over je hypotheek oversluiten en laat je goed voorlichten, want je wilt hierbij niet de verkeerde beslissing nemen. Is je hypotheek oversluiten voor jou wel zo verstandig? We zetten de meest voorkomende valkuilen voor je op een rij.

Waarom zou je je hypotheek oversluiten? 

Het verlagen van je hypotheekrente en de bijbehorende maandlasten is de meest voorkomende reden om een hypotheek over te sluiten. Ook kiezen mensen er soms voor om hun hypotheek met een korte rentevaste periode over te sluiten naar eentje met een langere periode, om te profiteren van de lagere rente.

Daarnaast loopt bij iedereen met een hypotheek uiteindelijk de rentevaste periode een keer af. Men kiest er dan vaak voor om over te stappen naar een andere geldverstrekker met de resterende hypotheek, omdat het verlengingsvoorstel van de huidige verstrekker niet aantrekkelijk is.

1. Hypotheek oversluiten als je huis onder water staat

Je huis staat onder water als je hypotheek hoger is dan de huidige marktwaarde van je huis. Om niet met een restschuld achter te blijven bij de verkoop, wil je misschien voor je huis onder water de hypotheek oversluiten. Met een lagere rente zou je in theorie maandelijks meer geld overhouden voor het aflossen van je hypotheek.

Niet alle hypotheekverstrekkers accepteren je als je huis onder water staat. Daarnaast mag je tegenwoordig maximaal 100% van de marktwaarde van je huis financieren via een hypotheek, terwijl jij misschien nog een hogere hypotheek nodig hebt voor je huidige restschuld.

Om je hypotheek over te sluiten met je huis onder water moet je waarschijnlijk daarom zelf alsnog flink op de hypotheek aflossen. In dat geval kan je misschien beter bij je huidige geldverstrekker blijven en hopen dat de waarde van je woning aantrekt.

2. De terugverdientijd kan lang zijn bij oversluiten

Als je je hypotheek oversluit, krijg je te maken met allerlei kosten. Denk hierbij aan de boete van je geldverstrekker en de advies- en notariskosten voor het oversluiten. Daardoor ben je niet altijd goedkoper uit. Ja, je kunt de boeterente vaak (deels) terugvragen bij de Belastingdienst. En je hebt door een lagere rente, waarschijnlijk ook lagere maandlasten.

Maar met die bijkomende kosten moet je de rente wel voor een bepaalde periode vastzetten om dit als het ware terug te verdienen. Daarnaast daalt je hypotheekrenteaftrek. Met een te korte rentevaste periode bestaat daardoor de kans dat het een tijd kan duren voordat je de gemaakte kosten terug hebt verdiend.

Uiteraard zijn de huidige rentes historisch laag, dus terugverdienen gaat daardoor sneller. Zorg dat je in ieder geval een rentevaste periode kiest die bij jouw toekomstperspectief past. Ga je gegarandeerd nog een keer verhuizen of ben je van plan te blijven waar je bent?

3. Je hebt een bankspaarhypotheek

Met een bankspaarhypotheek spaar je in feite om aan het eind van de looptijd van je hypotheek je schuld in een keer af te kunnen betalen. Het oversluiten naar een andere verstrekker is in dat geval complex en niet per se voordeliger. Dit komt onder andere doordat je - naast de boete - ook een hogere maandelijkse inleg krijgt voor de bijbehorende spaarpolis.

Als je bij deze hypotheekvorm overstapt naar een hypotheek met een lagere rente, betekent dat dat je maandelijks minder spaart om aan het eind van de looptijd je hypotheek af te lossen. Een lagere rente betekent tenslotte ook minder sparen. Daarom gaat de maandelijkse premie omhoog als je oversluit, zodat je de hypotheek uiteindelijk kan aflossen.

Daarnaast is de rente van je hypotheek fiscaal aftrekbaar (hypotheekrenteaftrek). Je krijgt daar dus een stukje van terug. De netto inleg van je maandelijkse premie is dat niet. Echter, de renteaftrek die je ontvangt is lager bij een lagere rente, terwijl je maandelijkse premie dus omhooggaat. Daardoor ben je onder de streep niet per se voordeliger uit.

Voorbeeld: Zo gaat het oversluiten van een bankspaarhypotheek

Diederik heeft op dit moment een spaarhypotheek van € 190.000 en een bijbehorende rente van 5,6%. Voor de spaarhypotheek betaalt hij maandelijks € 275 premie voor de bijbehorende spaarpolis.

Met de lage rentes van het moment, besluit Diederik dat hij zijn hypotheek wil oversluiten naar een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar tegen een rente van 2,7%. De boeterente die hij hiervoor moet betalen is € 17.000, met daarbij in totaal € 3.000 aan bijkomende kosten voor onder andere de notaris, het advies en de taxatie. Door het oversluiten gaat de spaarpremie omhoog naar € 335.

Eerder betaalde Diederik maandelijks (€ 886.66 rente + € 275 premie =) € 1161,66. De nieuwe maandlasten bedragen (€ 542,50 rente + € 335 premie =) € 877,50. Hierdoor gaat hij er maandelijks met € 284,16 op vooruit. Echter door de boete van € 17.000 en de bijkomende kosten van € 3.000 zal het (€ 20.000/€ 284,16 =) 70,38 maanden (ruim 5,5 jaar) duren voor hij alle extra kosten voor het oversluiten van de hypotheek heeft terugverdiend.

Hij kan ervoor kiezen om de boete en de kosten zelf te betalen. Daarnaast is de boeterente fiscaal aftrekbaar (afhankelijk van zijn inkomen). De geldverstrekker eist echter dat de boeterente in de eerste rentevaste periode terugverdiend wordt. Ook kan het zomaar zijn dat Diederik over een paar jaar besluit te verhuizen. Dan heeft hij eigenlijk voor niets een groot bedrag neergelegd om over te kunnen sluiten.

4. Het eind van je rentevaste periode komt eraan

Je hebt je rente voor een bepaalde periode vastgezet, maar overweegt over te stappen. De rentes zijn bij andere aanbieders nu lager, dus dat klinkt best aantrekkelijk. Je rentevaste periode bij je huidige aanbieder loopt echter over een jaar of twee af. In dat geval kan het aantrekkelijk zijn om hierop te wachten.

Je huidige aanbieder doet je drie maanden voor het eind van de rentevaste periode een aanbod met een nieuwe rente. Wat de rente precies gaat doen weet niemand, maar de kans is op dit moment klein dat de nieuwe rente veel hoger is dan je huidige rente. Zo profiteer je wel van de lagere rentes, maar heb je niet alle bijkomende kosten van het overstappen.

5. Die lage rente is toch niet zo laag 

Als je bij een hypotheekverstrekker een berekening maakt voor je hypotheek, gebruiken ze hierbij altijd de basisrente. Als je een hypotheek afsluit zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG), kan de rente echter worden verhoogd met een zogenoemde risico-opslag. Deze opslag hangt af van de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de waarde van je huis. Deze verhouding verandert tijdens de looptijd van je hypotheek, omdat je aflost of omdat de waarde van je huis stijgt of daalt.

Het is door deze opslag wel de moeite waard om te checken of de nieuwe hypotheek die je op het oog hebt, wel echt zoveel voordeliger is. Kijk dus niet alleen naar de laagste rente op dit moment, maar ook of de hypotheekverstrekker tijdens de looptijd het goedkoopst blijft. Als je hier geen rekening mee houdt, ben je misschien een stuk minder voordelig uit dan je denkt.

Een beter aanbod door taxatie

Een hypotheek wordt onder andere opgesteld aan de hand van de marktwaarde van je woning. Om te zorgen dat je een aanbod ontvangt dat aansluit bij de waarde, kun je een taxatie van je woning laten doen. Zo weet je zeker dat je een eerlijk voorstel krijgt. Stap je toch niet over? Geef het taxatierapport dan aan je hypotheekverstrekker, mogelijk laat die de risico-opslag dan vervallen en krijg je alsnog een lagere rente.

Wil jij weten of en hoeveel je bespaart door je hypotheek over te sluiten? Bereken het direct zelf met de oversluitcheck.

Verdiep je eens in rentemiddeling

Als je jouw hypotheek oversluiten niet ziet zitten, of als je rentevaste periode voorlopig nog niet afloopt en je wel wilt profiteren van de huidige rentestanden, kun je gebruik maken van rentemiddeling.

Met rentemiddeling krijg je van je geldverstrekker vóór het einde van je huidige rentevaste periode een nieuwe rentevaste periode, met bijpassende rente. De rente die je hierbij gaat betalen, wordt bepaald aan de hand van jouw huidige rente en de actuele rente. Er wordt als het ware een middenweg gezocht door je huidige aanbieder. Zo kun je alsnog profiteren van de lagere rentes. Je betaalt voor zo’n aanpassing een boete, maar deze wordt verrekend in het nieuwe rentetarief

Is oversluiten een goed idee? 

Met onze snelle oversluitcheck bereken je alvast of en hoeveel je ongeveer kunt besparen. Kost je niets, en je wordt er alleen maar wijzer van