Voorlopig koopcontract: dit moet je controleren voor je tekent

Is je bod op een huis geaccepteerd? Dan worden de afspraken vastgelegd in een koopovereenkomst, vaak nog steeds een voorlopig koopcontract genoemd. Die naam is misleidend: zodra jij en de verkoper hebben getekend, is het contract in principe bindend.

Je hebt als particuliere koper nog drie dagen wettelijke bedenktijd. Daarna kun je meestal alleen zonder boete van de koop af als je een geldige ontbindende voorwaarde gebruikt. Het is daarom belangrijk dat niet alleen de koopprijs klopt, maar ook de financieringstermijn, overdrachtsdatum, bouwkundige afspraken en bijzondere clausules.

In dit artikel lees je wat er in een voorlopig koopcontract staat, wie het opstelt en welke onderdelen je vóór ondertekening controleert. Je vindt ook voorbeeldteksten voor veelgebruikte ontbindende voorwaarden.

Wat is een voorlopig koopcontract?

Een voorlopig koopcontract is de schriftelijke overeenkomst tussen de koper en verkoper van een woning. De officiële en duidelijkere naam is koopovereenkomst.

In het contract staat onder meer:

• welke woning je koopt;
• welke koopprijs je betaalt;
• wanneer de woning wordt overgedragen;
• welke spullen achterblijven;
• welke ontbindende voorwaarden gelden;
• welke verplichtingen de koper en verkoper hebben.

Het woord ‘voorlopig’ betekent dus niet dat het contract vrijblijvend is. Het voorlopige zit vooral in de bedenktijd en de voorwaarden waaronder de koop nog kan worden ontbonden.

Koopcontract en leveringsakte zijn niet hetzelfde

Na het tekenen van het koopcontract moet je de hypotheek dus nog regelen. Pas bij de notariële overdracht word je officieel eigenaar en krijg je normaal gesproken de sleutels.

Is een geaccepteerd bod al bindend?

Koop je als particulier een woning om er zelf te wonen? Dan moet de koop schriftelijk worden vastgelegd. Een geaccepteerd mondeling bod of akkoord per telefoon is normaal gesproken nog geen geldige koopovereenkomst.

Totdat koper en verkoper de schriftelijke overeenkomst hebben getekend, kunnen zij zich in beginsel nog terugtrekken of over onderdelen verder onderhandelen. Bij een professionele koper of verkoper kunnen andere regels gelden.

Wie stelt het voorlopige koopcontract op?

Meestal stelt de verkopend makelaar het concept op. Dat betekent niet dat het contract alleen de belangen van de koper bewaakt. Controleer de tekst daarom zelf en laat hem bij twijfel beoordelen door je aankoopmakelaar, notaris of juridisch adviseur.

Een makelaar is niet verplicht. Koper en verkoper kunnen ook een notaris vragen het contract op te stellen. Dat kan vooral verstandig zijn bij:

• een aankoop zonder makelaars;
• particuliere erfpacht;
• een woning uit een erfenis;
• een verhuurde woning;
• ingewikkelde eigendomsverhoudingen;
• bijzondere afspraken over gebreken of gebruik;
• een ongebruikelijke financiering.

Gebruik niet zonder controle een oud model van internet. Standaardcontracten worden aangepast aan wetgeving, jurisprudentie en marktpraktijk. Bovendien kunnen bepalingen per woning verschillen.

Wat staat er in een voorlopig koopcontract?

De precieze indeling verschilt, maar de meeste koopovereenkomsten bevatten de volgende onderdelen.

Controleer ook alle bijlagen

Bij het koopcontract horen vaak meerdere bijlagen, zoals:

• de vragenlijst van de verkoper;
• de lijst van zaken;
• de eigendomsakte;
• kadastrale informatie;
• het energielabel;
• een bouwkundig rapport;
• erfpachtvoorwaarden;
• VvE-stukken bij een appartement.

Een verwijzing naar een bijlage betekent meestal dat die bijlage onderdeel van de overeenkomst wordt. Lees die dus voordat je tekent.

Hoe werkt de wettelijke bedenktijd?

Als particuliere koper van een woning heb je na ontvangst van het door beide partijen ondertekende koopcontract drie dagen bedenktijd. Binnen die periode mag je zonder reden en zonder boete van de koop afzien.

De bedenktijd:

• begint om 00.00 uur op de dag nadat je het getekende contract hebt ontvangen;
• duurt minimaal drie dagen;
• moet minstens twee dagen bevatten die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn;
• mag in overleg langer worden gemaakt, maar niet korter.

Wil je binnen de bedenktijd afzien van de koop? Laat dit vóór het verstrijken van de termijn schriftelijk aan de verkoper of diens makelaar weten. Vraag om een ontvangstbevestiging en bewaar het bewijs.

De verkoper heeft na ondertekening geen vergelijkbare wettelijke bedenktijd.

Welke ontbindende voorwaarden neem je op?

Na de bedenktijd kun je niet zomaar meer van de koop af. Ontbindende voorwaarden beschermen je tegen specifieke risico’s. Ze werken alleen wanneer ze duidelijk in het contract staan en je precies aan de afgesproken procedure voldoet.

Voorbehoud van financiering

Met een financieringsvoorbehoud kun je de koop ontbinden als je de benodigde hypotheek niet op tijd krijgt.

Leg minimaal vast:

• welk hypotheekbedrag je nodig hebt;
• of NHG onderdeel van de voorwaarde is;
• tot welke datum de voorwaarde geldt;
• welke maximale maandlast of rente eventueel geldt;
• welke afwijzingen of andere bewijsstukken nodig zijn;
• hoe en bij wie je de ontbinding moet melden.

Voorbehoud van bouwkundige keuring

Met deze voorwaarde kun je de koop ontbinden of opnieuw onderhandelen wanneer uit de keuring ernstige gebreken of hoge directe herstelkosten blijken.

Maak vooraf concreet:

• vóór welke datum de keuring plaatsvindt;
• welk bedrag aan directe herstelkosten de grens vormt;
• of ernstige constructieve gebreken afzonderlijk reden voor ontbinding zijn;
• welk rapport als bewijs geldt.

Lees meer in Bouwkundige keuring: wanneer laat je die uitvoeren?.

Voorbehoud van NHG

Wil je uitsluitend kopen als je hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kan worden afgesloten? Neem dat dan apart en expliciet op. Alleen een algemeen financieringsvoorbehoud dekt niet altijd alle gevolgen van het niet verkrijgen van NHG.

Voorbehoud verkoop eigen woning

Heb je al een koopwoning? Dan kun je afspreken dat de nieuwe koop alleen doorgaat als je huidige woning vóór een bepaalde datum is verkocht. Een verkoper hoeft hiermee niet akkoord te gaan.

Andere voorwaarden

Afhankelijk van de woning en je plannen kunnen ook voorwaarden nodig zijn voor:

• het verkrijgen van een huisvestingsvergunning;
• toestemming voor een verbouwing;
• het verkrijgen van een passende woonbestemming;
• goedkeuring van erfpachtvoorwaarden;
• de uitkomst van bodem- of funderingsonderzoek.

Voorbeeldteksten als uitgangspunt

Dit zijn vereenvoudigde voorbeelden en geen volledig juridisch model. Laat de definitieve formulering aanpassen aan je woning, financiering en bewijsafspraken.

Welke bijzondere clausules controleer je?

Naast ontbindende voorwaarden kan een koopcontract bepalingen bevatten die risico’s bij de koper leggen. Lees die extra zorgvuldig.

Ouderdomsclausule

Hiermee wijst de verkoper erop dat de woning vanwege haar leeftijd niet aan dezelfde bouwkundige eisen voldoet als een nieuwere woning. De clausule kan de aansprakelijkheid van de verkoper voor bepaalde ouderdomsgebreken beperken.

Niet-zelfbewoningsclausule

De verkoper verklaart dat die de woning niet zelf heeft bewoond en daarom minder weet over de staat ervan. Dit komt bijvoorbeeld voor bij verkoop door erfgenamen, beleggers of woningcorporaties.

Zo’n clausule maakt een bouwkundige keuring en eigen onderzoek extra belangrijk.

Asbest-, funderings- of bodemclausule

Deze bepalingen gaan over bekende of mogelijke risico’s. Controleer welke informatie beschikbaar is, wie vervolgonderzoek betaalt en bij wie eventuele sanerings- of herstelkosten terechtkomen.

Erfpacht

Staat de woning op erfpachtgrond? Controleer de canon, indexering, herzieningsdatum, looptijd en financierbaarheid. Lees ook Huis kopen met erfpacht: waar moet je op letten?.

Appartement en VvE

Bij een appartement koop je ook een aandeel in het gebouw en word je lid van de Vereniging van Eigenaars. Controleer onder meer:

• de servicekosten;
• de reserves van de VvE;
• het meerjarenonderhoudsplan;
• recente notulen en besluiten;
• eventuele betalingsachterstanden;
• geplande grote uitgaven;
• regels voor verhuur, huisdieren en verbouwing.

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

De verkoper moet bekende belangrijke gebreken en beperkingen melden. Als koper moet je zelf voldoende onderzoek doen naar zaken die voor jou belangrijk zijn.

Stel vragen schriftelijk, lees de vragenlijst en laat waar nodig onderzoek uitvoeren. Een algemene mededeling van de verkoper vervangt je eigen onderzoek niet altijd.

Waarborgsom, bankgarantie en boete

In veel koopcontracten staat dat de koper vóór een bepaalde datum een waarborgsom moet storten. Vaak gaat het om 10% van de koopsom.

Heb je dat bedrag niet beschikbaar? Dan kan je geldverstrekker of een andere financiële partij mogelijk een bankgarantie afgeven. De bank belooft dan onder voorwaarden het bedrag aan de verkoper te betalen als jij je contractuele verplichtingen niet nakomt.

Voor een bankgarantie betaal je meestal kosten. Het bedrag is geen extra deel van de koopprijs, maar dient als zekerheid tot aan de overdracht.

Lees meer in Bankgarantie en waarborgsom: wat is het en hoe regel je dit?.

Wat gebeurt er als je zonder geldige reden afhaakt?

Laat je de koop na de bedenktijd niet doorgaan en kun je geen geldige ontbindende voorwaarde gebruiken? Dan kan de verkoper je formeel in gebreke stellen.

In standaardcontracten krijgt de nalatige partij vaak eerst nog een korte hersteltermijn. Daarna kan ontbinding, nakoming of een contractuele boete volgen. De boete is vaak 10% van de koopsom, maar controleer wat er precies in jouw overeenkomst staat.

Kun je het koopcontract laten inschrijven bij het Kadaster?

Je kunt de getekende koopovereenkomst via de notaris laten inschrijven in de openbare registers van het Kadaster. Dit heet ook wel Vormerkung.

De inschrijving beschermt de koper gedurende maximaal zes maanden onder meer tegen:

• verkoop van dezelfde woning aan een andere koper;
• een later faillissement van de verkoper;
• bepaalde beslagen die na de inschrijving op de woning worden gelegd.

Inschrijving is niet altijd nodig. Bespreek met de notaris of de bescherming in jouw situatie opweegt tegen de kosten.

Meer uitleg vind je bij het Kadaster over inschrijving van de koopovereenkomst.

Wat gebeurt er nadat je hebt getekend?

1. Je ontvangt een door beide partijen ondertekend exemplaar. Vanaf de volgende dag begint je wettelijke bedenktijd.

2. Je regelt de hypotheek en levert alle benodigde documenten aan.

3. Je laat eventueel een bouwkundige keuring of ander afgesproken onderzoek uitvoeren.

4. Je regelt vóór de afgesproken datum de waarborgsom of bankgarantie.

5. Je gebruikt een ontbindende voorwaarde vóór de deadline als niet aan de afgesproken eisen wordt voldaan.

6. De notaris controleert de eigendom, hypotheken, beslagen en juridische bijzonderheden.

7. Vlak voor de overdracht voer je de eindinspectie uit. Controleer of de woning in de afgesproken staat wordt geleverd en de overeengekomen zaken aanwezig zijn.

8. Bij de notaris teken je de leveringsakte en meestal ook de hypotheekakte. Na inschrijving bij het Kadaster ben je juridisch eigenaar.

Checklist voorlopig koopcontract

Gebruik deze controlelijst voordat je het contract ondertekent.

Teken pas als alle afspraken duidelijk zijn

Een voorlopig koopcontract is geen vrijblijvende reservering. Na ondertekening en de wettelijke bedenktijd zit je in beginsel aan de koop vast.

Controleer daarom niet alleen de koopprijs en overdrachtsdatum. Besteed vooral aandacht aan de ontbindende voorwaarden, bewijsregels, bijzondere clausules en juridische documenten van de woning.

Begrijp je een bepaling niet of wijkt het contract af van wat mondeling is afgesproken? Laat de tekst dan aanpassen of beoordelen voordat je tekent. Na ondertekening is je onderhandelingspositie veel kleiner.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen persoonlijk juridisch of hypotheekadvies. De gevolgen van een bepaling hangen af van de volledige koopovereenkomst en je persoonlijke situatie.

Je las zojuist een artikel uit de Knab Bieb. Dé online verzamelplek met honderden praktische artikelen over hoe je je geldzaken slim kunt regelen.