Meerwerk bij nieuwbouw: wat houdt het in en waar moet je op letten?

Je herkent het vast: stopcontacten op onlogische plekken, een radiator precies waar jij een kast wilt neerzetten of een standaardkeuken die totaal niet bij je past. Bij een nieuwbouwwoning kun je dat gelukkig aanpassen. Alles wat afwijkt van het standaard bouwplan heet meerwerk. Dat geeft vrijheid, maar heeft ook financiële gevolgen. Wat valt onder meerwerk, hoe financier je het en waar moet je in 2026 extra alert op zijn?

Van standaardindeling naar jouw woning

Wat standaard bij je nieuwbouwwoning hoort, staat beschreven in de verkoopbrochure en het bestek. Daarin lees je bijvoorbeeld waar stopcontacten komen, hoe leidingen lopen en wat wel en niet is inbegrepen. Dat is niet altijd even makkelijk te doorgronden, dus laat je hier goed over informeren door de verkoper of aannemer.

Soms wordt een woning casco opgeleverd. Dat betekent dat zaken als sanitair, keuken en toilet ontbreken. Alles wat je daarna toevoegt of aanpast, valt onder meerwerk. Denk aan extra stopcontacten, het verleggen van leidingen, een uitbouw, een andere badkamer of een aangepaste indeling. Leuk, want je maakt het huis echt van jou. Minder leuk: deze kosten zitten niet in de koop-/aanneemsom.

Meerwerk meefinancieren in je hypotheek

De kosten voor meerwerk komen boven op de koop-/aanneemsom. In veel gevallen kun je meerwerk meefinancieren in je hypotheek. Bij nieuwbouw wordt de hypotheek niet in één keer uitbetaald, maar in delen vanuit een bouwdepot. De facturen voor het meerwerk worden vanuit dat depot betaald.

Belangrijk om te weten: meerwerk dat op de officiële meerwerklijst van de aannemer staat, wordt meestal als waardeverhogend gezien. Daardoor kun je dit, binnen de hypotheekregels, volledig meefinancieren. Wel geldt dat je in totaal maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen. Je inkomen moet dit uiteraard ook toelaten.

Voorbeeld: meerwerk en de maximale hypotheek

Stel dat de koop-/aanneemsom van je nieuwbouwwoning € 450.000 is. Je kiest voor € 30.000 aan meerwerk, zoals een uitgebreidere keuken en extra elektra. De marktwaarde van de woning wordt dan € 480.000.

Je mag in 2026 maximaal 100% van die waarde lenen. De hypotheek kan dus € 480.000 bedragen. Kosten zoals renteverlies en hypotheekadvies moet je in veel gevallen (deels) met eigen geld betalen.

Wat is minderwerk?

Het tegenovergestelde van meerwerk is minderwerk. Dat betekent dat je onderdelen uit het standaard bouwplan schrapt. Denk aan een standaardkeuken die je liever zelf regelt. Voor wat je laat vervallen, krijg je een vergoeding van de aannemer.

Die vergoeding ligt vast en kun je meestal niet onderhandelen. Houd er rekening mee dat deze vergoeding vaak lager is dan wat je zelf later betaalt voor een alternatief.

Waar moet je extra op letten bij meerwerk?

Meerwerk kan snel oplopen in kosten. Daarom is het slim om vooraf kritisch te zijn.

Controleer of je bepaalde aanpassingen ook na oplevering kunt laten uitvoeren. Soms is dat goedkoper, bijvoorbeeld bij schilderwerk of het plaatsen van een keuken. Deze werkzaamheden mogen pas na oplevering starten, zodat ze het bouwproces niet verstoren.

Let ook goed op wat er daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Soms worden tijdens de bouw werkzaamheden gedaan die niet expliciet zijn afgesproken, maar wel worden doorbelast. Houd daarom de meerwerklijst en het bestek bij de hand als je de bouw bezoekt.

Stem je plannen af met je hypotheekadviseur

Overweeg je een nieuwbouwwoning te kopen, vraag dan vóór het tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst de volledige meerwerklijst op. Zo weet je waar je financieel aan toe bent en kun je bewuste keuzes maken.

Bespreek je plannen ook met je hypotheekadviseur. Die kan aangeven welk deel je kunt meefinancieren en waar je eigen geld voor nodig hebt. Dat voorkomt verrassingen tijdens de bouw.

Meer weten over meerwerk en alles wat komt kijken bij het kopen van een nieuwbouwhuis? Lees het in het gratis e-book ‘Nieuwbouw kopen’.