Bouwdepot nieuwbouw: hoe zit het met de kosten?

Nieuwbouwwoningen worden steeds populairder. Het aankoopproces gaat dan wel even anders dan bij een bestaande woning. Soms koop je de woning slechts op basis van een tekening en betaal je de bouw in termijnen, vanuit het bouwdepot. Je krijgt dan te maken met termen als bouwrente, renteverlies tijdens de bouw en renteverlies vóór de bouw. We leggen je graag haarfijn uit hoe dit allemaal zit.

Bouwdepot nieuwbouw: eerst de grond, dan de woning

Als je een nieuwbouwwoning koopt, sluit je de hypotheek af op het moment dat je de koop-/aanneemovereenkomst tekent. Die hypotheek bestaat uit de totale koopsom: de prijs van de woning en de grond samen. Zodra de overdracht heeft plaatsgevonden, betaal je uit de hypotheek eerst de grond en, als dat het geval is, de bouwtermijnen die al geweest zijn. Het resterende bedrag van de hypotheek wordt opzij gezet in een bouwdepot, ook wel ‘nieuwbouwdepot’ genoemd. Vanuit dit bouwdepot wordt de hypotheek in delen uitbetaald, afhankelijk van het tempo van de bouw.

Betalen uit het bouwdepot

Uit het bouwdepot betaal je de facturen die je van je aannemer krijgt. De datum op de facturen moet gelijk zijn aan de bouwtermijnen, die in het koopcontract zijn vastgelegd. Meestal stuur jij de ondertekende facturen naar je bank. Bewaar ze goed, ook voor de belasting. Je hebt soms de keuze of je het bedrag aan jezelf laat uitbetalen (als je hebt voorgeschoten) of rechtsreeks aan de leverancier. De bedragen worden vaak binnen 5 werkdagen uitbetaald.

De rente 

Dat geld zit dus even in een apart potje, het bouwdepot. Over het bedrag dat (nog) in dit bouwdepot staat, ontvang je rente van je geldverstrekker. Ondertussen betaal je ook gewoon rente over het hypotheekbedrag dat je geleend hebt. Vaak is het rentepercentage dat je over het nieuwbouwdepot ontvangt, net iets lager dan of gelijk aan de rente die je betaalt voor je hypotheek.

Hogere hypotheeklasten naarmate de bouw vordert
Je krijgt rente over het bedrag dat nog in je bouwdepot zit, niet over het oorspronkelijke bedrag. Naarmate de bouw vordert, daalt het bedrag in het bouwdepot en nemen je hypotheeklasten dus toe. Daarnaast blijft de rente en aflossing die je over je hypotheek betaalt hetzelfde. Door de hogere rentelasten kunnen je maandlasten stijgen. Het verschil tussen de te betalen rente en de te ontvangen rente kun je meefinancieren in je hypotheek. Dan merk je deze stijging niet.

Bouwrente is fiscaal aftrekbaar
De bouwrente die je betaalt vanaf het moment dat je de koop-/aanneemovereenkomst hebt getekend, mag je gedurende twee jaar volledig aftrekken. Als het wordt gebruikt voor de eigenwoningschuld tenminste. Dat gaat zo: de rente die je betaalt over het bouwdepot, trek je af van de rente die je ontvangt. Je mag het verschil in rente in mindering brengen op je belastbare inkomen, waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt.

De twee jaar gaan in op het moment dat je de koop- of aanneemovereenkomst hebt getekend. Als je op dat moment nog geen hypotheek hebt afgesloten, dan gaan de twee jaar lopen vanaf het moment van levering bij de notaris (vaak ook het moment dat de hypotheek ingaat).

Renteverlies: tijdens de bouw en voor de bouw

Een ander belangrijk punt bij nieuwbouw is renteverlies. Als je een nieuwbouwwoning koopt, betaal je rente over de hypotheek terwijl je nog niet in de woning woont. Dat heet renteverlies. Er zijn twee vormen van renteverlies, namelijk renteverlies tijdens de bouw en renteverlies voor de bouw:

• Teken je de koop-/aanneemovereenkomst terwijl er nog niet gebouwd wordt, dan is er alleen sprake van renteverlies tijdens de bouw.
• Je tekent de koop-/aanneemovereenkomst terwijl de grond al is gekocht en de bouw al is begonnen. Dan val je eigenlijk midden in het bouwproces. Je krijgt dan te maken met renteverlies voor de bouw. 

Wat is renteverlies tijdens de bouw?
Renteverlies tijdens de bouw betekent eigenlijk dat je rente betaalt over iets waar je nog niet van kunt genieten: je toekomstige woning. De duur van het bouwdepot, bepaalt de hoogte van het renteverlies tijdens de bouw. Je kunt het verlies aan rente meefinancieren door een hogere hypotheek te nemen. De rente valt dan in belasting box 3 en is niet fiscaal aftrekbaar. Het meest gunstige is echter om het renteverlies maandelijks zelf te betalen.

Weten welke kosten je nog meer mag aftrekken van je inkomen als huiseigenaar? Download deze handige checklist 'Belastingaangifte eigen huis'. 

Renteverlies voor de bouw
Heeft de aannemer de grond al gekocht en is hij begonnen met de bouw, voordat je het koopcontract hebt getekend? Dan rekent de aannemer grond- en bouwrente over de kosten die hij in deze periode heeft gemaakt. Deze rente ligt vaak hoger dan de hypotheekrente en wordt meegefinancierd in de koopsom (koopsom verhogend). Je koopt dan dus een duurder huis. Daardoor valt de rente die je hierover betaalt in belasting box 1, wat betekent dat de rente fiscaal aftrekbaar is van je inkomstenbelasting.

Dubbele woonlasten
Houd er rekening mee dat je gedurende de bouw ook te maken krijgt met dubbele woonlasten. Je betaalt immers nog voor de huur- of koopwoning waarin je woont totdat je nieuwe woning klaar is. Ook deze dubbele woonlasten zijn renteverlies tijdens de bouw. Je kunt ze meefinancieren in de hypotheek of uit eigen middelen betalen. Kies je voor dat laatste, dan wil de bank bewijs zien dat je deze lasten ook daadwerkelijk twee jaar lang kunt betalen.

Alles over nieuwbouw

Van plan een nieuwbouwwoning te kopen? Download dan gratis de e-book Nieuwbouw kopen, met informatie over contracten, financiering en wat je moet doen als het niet zo loopt als je van te voren dacht. Zo weet je waar je aan begint!