Boeterente hypotheek: zo ontsnap je eraan!

Lagere maandlasten, wie wil dat nou niet? Het is dan ook de meest voorkomende reden voor het oversluiten of extra aflossen van een hypotheek. Als het even meezit kun je hierdoor namelijk flink besparen. Helaas gaat dit meestal wel gepaard met een hoge boete. Maar als je de hypotheekvoorwaarden onder de loep neemt, kun je misschien wel ontsnappen aan de boeterente bij het wijzigen van je hypotheek.

Ontsnappen aan de boeterente hypotheek

Boeterente bij oversluiten hypotheek: wat is het precies?

Heb jij je hypotheek jaren geleden afgesloten en de rente lekker lang vastgezet? Dan is de kans groot dat je nu een relatief hoge hypotheekrente hebt. Als je deze rente wilt omwisselen voor een lagere rente, of extra wilt aflossen op je hypotheek, betaal je boeterente. Dat staat zwart-op-wit in de hypotheekvoorwaarden. Je betaalt deze vergoeding omdat de bank in dat geval minder rente ontvangt dan je van te voren - met het afsluiten de rentevaste periode - had afgesproken.

Te hoge boeterente

De vergoeding die de bank rekent, mag niet hoger zijn dan de inkomsten die de bank daadwerkelijk misloopt. Dat is wettelijk zo bepaald. Kort geleden lagen een aantal banken hierdoor nog onder vuur. Ze gebruikten een verkeerde rekenmethode, waardoor ze jarenlang te veel boeterente in rekening brachten. Let hier dus goed op.

Ontsnappingsmogelijkheden

Ontzettend zuur natuurlijk, als je die boeterente moet betalen. Het kan het voordeel van oversluiten of aflossen namelijk dusdanig drukken dat het niet of nauwelijks meer loont. Balen, maar niet getreurd: er zijn manieren om hieraan te ontsnappen. Lees je mee?

Huis verkopen

Je huis verkopen klinkt misschien een beetje heftig. Dat snappen we. Toch is het een manier om de boeterente te omzeilen. Het werkt eigenlijk heel simpel: je verkoopt je woning aan een bekende om deze vervolgens binnen zes maanden weer terug te kopen. Op dat moment kun je een nieuwe hypotheek afsluiten tegen het huidige lage rentetarief. Je noemt dit ook wel de ABA-constructie: het huis gaat immers van jou (A), naar een ander (B) en weer terug naar jou (A).

De juridische spelregels
De ABA-constructie is in principe niet verboden. Wel staat in de hypotheekvoorwaarden dat ‘verkoop’ van een huis geen papieren constructie mag zijn. Ook brengt het enkele gevaren met zich mee. De woning kan in de tussentijd bijvoorbeeld minder waard worden, waardoor je maximale hypotheek lager wordt. In het ergste geval krijg jij je hypotheek helemaal niet meer rond.

Daar hangt een prijskaartje aan
Het is niet zo dat er helemaal geen kosten aan de ABA-constructie verbonden zijn. Je betaalt bijvoorbeeld opnieuw voor de overdracht bij de notaris en het inschrijven bij het kadaster. Als je je huis binnen zes maanden verkoopt, betaal je slechts één keer overdrachtsbelasting. Het is dus belangrijk dat je goed uitzoekt of de kosten opwegen tegen de baten.

Boetevrij aflossen

Is deze constructie iets te risicovol voor je? Dat begrijpen we maar al te goed. Er zijn natuurlijk ook andere, minder risicovolle manieren om de boete te ontlopen. Bij de meeste banken mag je elk jaar een percentage boetevrij aflossen. Meestal is dat 10% en soms zelfs 15, 20 of 25%. Er zijn zelfs banken waarbij dit percentage hoger is als je aflost met spaargeld. Los je bij Florius, Munt en Allianz af met eigen geld, dan kun je 100% boetevrij aflossen per jaar.

Ook na overlijden

Je wilt er niet aan denken, maar ook na het overlijden van je partner kun je onder de boeterente uitkomen. Als er een overlijdensrisicoverzekering is afgesloten bij de hypotheek, lost de bank op dat moment de hypotheek af met geld uit de polis. Een voorwaarde is wel dat dit binnen 1 à 2 jaar na overlijden gebeurt.

Rente middelen

Een andere manier om te profiteren van de lage rente is rentemiddeling. Hierbij krijg je nog voor het eind van je rentevaste periode een nieuwe rentevaste periode. De hypotheekrente die je gaat betalen, is een gemiddelde van de vaste rente van jouw huidige hypotheek en de actuele rente. De boeterente wordt meegenomen in de nieuwe hypotheek. Je hebt dus een iets hogere rente, maar je hoeft het geldbedrag niet in een keer op te hoesten.

Onze hypotheekadviseurs staan klaar!

Kijk, dat is fijn! Er zijn dus genoeg mogelijkheden om je maandlasten te verlagen. Wil jij weten welke van deze opties jou het meeste voordeel oplevert en het minste risico vormt? Onze hypotheekadviseurs staan voor je klaar! Maak snel een afspraak voor een gratis en vrijblijvend gesprek.

Arlette Cernëus
Arlette werkt bij Knab. Wij helpen jou om grip te krijgen op je financiën en het maximale uit je geld te halen.


Ook interessant voor jou

Ontdek binnen 10 minuten jouw voordeligste hypotheek