Beleggen in vastgoed via de beurs: zo werkt het

Bij beleggen in vastgoed denk je misschien aan het kopen en verhuren van een woning of bedrijfspand. Maar je kunt ook via de beurs in vastgoed beleggen. Je koopt dan bijvoorbeeld aandelen in een vastgoedonderneming of participaties in een vastgoedfonds.

Je hebt daardoor geen eigen pand, huurders of onderhoud. Daar staat tegenover dat je minder invloed hebt en dat de waarde van je belegging dagelijks kan stijgen of dalen.

In dit artikel lees je hoe beursgenoteerd vastgoed werkt, wat het verschil is met fysiek vastgoed en welke voordelen, kosten en risico’s je controleert voordat je begint.

Wat is beleggen in vastgoed via de beurs?

Bij beursgenoteerd vastgoed beleg je niet rechtstreeks in een woning, kantoor of winkelcentrum. Je koopt een verhandelbaar financieel product dat blootstelling geeft aan vastgoed.

Dat kan bijvoorbeeld via:

• aandelen van beursgenoteerde vastgoedondernemingen;

• beursgenoteerde vastgoedfondsen;

• REITs;

• ETF’s en indexfondsen die meerdere vastgoedbedrijven bevatten;

• bredere beleggingsfondsen waarin vastgoed een van de categorieën is.

De onderneming of fondsbeheerder koopt, ontwikkelt, verhuurt, verkoopt of financiert vastgoed. Als belegger profiteer je mogelijk indirect van huurinkomsten en waardestijging. Je draagt ook de risico’s van leegstand, dalende vastgoedprijzen, financiering en slecht beheer.

Beursgenoteerd vastgoed heeft daardoor zowel kenmerken van vastgoed als van aandelen. De waarde hangt samen met de panden en huurinkomsten, maar de prijs beweegt ook door vraag en aanbod op de beurs.

Wil je eerst begrijpen hoe beurskoersen werken? Lees dan wat de aandelenmarkt is.

Hoe werkt beursgenoteerd vastgoed?

Een vastgoedonderneming bezit of beheert meestal een portefeuille met meerdere gebouwen. De inkomsten kunnen onder meer bestaan uit:

• huur van woningen, kantoren, winkels of magazijnen;

• vergoedingen voor aanvullende diensten;

• opbrengsten bij de verkoop van vastgoed;

• rente op vastgoedleningen;

• waardeveranderingen van de portefeuille.

Daartegenover staan kosten voor bijvoorbeeld:

• onderhoud en verduurzaming;

• personeel en beheer;

• verzekeringen en belastingen;

• aankoop en ontwikkeling;

• rente en aflossing van schulden;

• leegstand en oninbare huur.

Wat daarna overblijft, kan in het bedrijf worden gehouden, worden gebruikt voor investeringen of als dividend aan aandeelhouders worden uitgekeerd.

De beurskoers en vastgoedwaarde kunnen verschillen

Vastgoedondernemingen publiceren doorgaans informatie over de waarde van hun bezittingen en schulden. Daaruit kan een nettovermogenswaarde worden berekend.

De beurskoers hoeft daar niet gelijk aan te zijn. Beleggers verwerken ook verwachtingen over bijvoorbeeld:

• toekomstige huren en leegstand;

• rente en financieringskosten;

• de kwaliteit van het management;

• geplande investeringen en verkopen;

• economische groei;

• verwachte veranderingen in vastgoedprijzen.

Is de beurskoers lager dan de berekende nettovermogenswaarde? Dan spreekt men vaak van een korting. Een hogere beurskoers wordt vaak een premie genoemd.

Een korting betekent niet automatisch dat een aandeel goedkoop is. Beleggers kunnen verwachten dat panden in waarde dalen, schulden problemen veroorzaken of toekomstige huurinkomsten tegenvallen.

Wat zijn REITs?

REIT staat voor real estate investment trust. Een REIT is een onderneming die doorgaans inkomstenproducerend vastgoed bezit of financiert.

In de Verenigde Staten en verschillende andere landen gelden speciale juridische en fiscale voorwaarden voor REITs. Daaronder vallen vaak regels over:

• het soort bezittingen en inkomsten;

• de hoeveelheid vastgoed die de onderneming bezit;

• hoeveel winst aan aandeelhouders wordt uitgekeerd;

• de spreiding van het aandeelhouderschap.

De precieze voorwaarden verschillen per land. Niet iedere beursgenoteerde vastgoedonderneming is daarom een REIT en niet ieder vastgoedfonds heeft dezelfde juridische vorm.

Let bij je keuze vooral op wat het product daadwerkelijk bezit, hoeveel schulden worden gebruikt en hoe dividend en kosten worden verwerkt. De naam REIT alleen zegt onvoldoende over het risico.

Beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde REITs

Sommige REITs worden dagelijks op een beurs verhandeld. Andere zijn niet beursgenoteerd.

Niet-beursgenoteerde vastgoedproducten kunnen moeilijker verkoopbaar zijn. Ook kan het lastiger zijn om een actuele marktwaarde vast te stellen. Dit artikel gaat daarom vooral over vastgoedondernemingen en -fondsen die wel op een beurs worden verhandeld.

In welke soorten vastgoed kun je via de beurs beleggen?

Vastgoed is geen uniforme markt. Verschillende soorten gebouwen reageren anders op economische en maatschappelijke ontwikkelingen.

Een fonds dat uitsluitend in één van deze sectoren belegt, kan sterk reageren op ontwikkelingen binnen die sector. Een wereldwijd vastgoedfonds met meerdere gebouwtypen biedt doorgaans meer spreiding, maar blijft afhankelijk van de vastgoedmarkt.

Vastgoed op de beurs of zelf een pand kopen?

Beursgenoteerd vastgoed is dus niet simpelweg een goedkopere versie van zelf een pand kopen. Het is een andere belegging met een andere mate van invloed, verhandelbaarheid en koersbeweging.

Waar kan het rendement vandaan komen?

Het totaalrendement van beursgenoteerd vastgoed kan uit twee onderdelen bestaan.

Koersontwikkeling

Stijgt de beurskoers van het aandeel of fonds? Dan neemt de waarde van je belegging toe. Daalt de koers, dan maak je verlies zolang je tegen die lagere waarde rekent of verkoopt.

Dividend

Vastgoedondernemingen kunnen een deel van hun inkomsten uitkeren aan aandeelhouders. Bij sommige REIT-structuren gelden regels over het deel van de winst dat moet worden uitgekeerd.

Een hoog dividendrendement is geen garantie op een aantrekkelijke belegging. Het percentage kan hoog zijn doordat de beurskoers sterk is gedaald. Bovendien kan het dividend worden verlaagd of geschrapt als huurinkomsten tegenvallen of financieringskosten oplopen.

Kijk daarom naar het totale rendement: dividend plus koersontwikkeling, na aftrek van kosten.

Meer over dividendrendement en uitkeringsdata lees je in wat is dividend?

Wat zijn mogelijke voordelen van beursgenoteerd vastgoed?

Deze voordelen gelden niet bij ieder product in dezelfde mate. Een geconcentreerd, duur of weinig verhandeld vastgoedfonds kan juist extra risico’s toevoegen.

Wat zijn de belangrijkste risico’s?

Koers- en marktrisico

Beursgenoteerd vastgoed kan op korte termijn sterk meebewegen met aandelenmarkten. Tijdens onrust kunnen koersen sneller dalen dan de taxatiewaarden van de panden worden aangepast.

Vastgoedrisico

Panden kunnen minder waard worden door economische terugval, overaanbod, veroudering, een slechte locatie of veranderende voorkeuren van huurders.

Leegstand en huurdersrisico

Een leegstaand gebouw levert geen huur op, terwijl onderhoud, rente en andere lasten doorgaan. Ook kan een grote huurder failliet gaan of bij een nieuw contract minder huur willen betalen.

Financieringsrisico

Vastgoedondernemingen gebruiken vaak leningen om panden te kopen. Schulden kunnen het rendement bij stijgende vastgoedprijzen vergroten, maar ook verliezen versterken.

Moet een onderneming tegen een hogere rente herfinancieren? Dan blijft minder geld over voor dividend, onderhoud en nieuwe investeringen.

Concentratierisico

Een vastgoedfonds kan veel panden bezitten en toch afhankelijk zijn van één land, sector of type huurder. Een fonds met twintig winkelcentra is bijvoorbeeld niet automatisch breed gespreid over de volledige vastgoedmarkt.

Valutarisico

Beleg je buiten de eurozone? Dan beïnvloeden wisselkoersen je rendement in euro’s. Een stijging van de vastgoedbelegging kan gedeeltelijk teniet worden gedaan door een dalende buitenlandse valuta.

Management- en kostenrisico

De directie bepaalt welke panden worden gekocht, verkocht, ontwikkeld en gefinancierd. Slechte beslissingen, hoge beloningen of belangenconflicten kunnen het resultaat verlagen.

Liquiditeitsrisico

Een groot beursgenoteerd fonds is doorgaans gemakkelijk verhandelbaar. Bij een kleiner fonds of tijdens ernstige marktonrust kan het verschil tussen koop- en verkoopprijzen groter worden en kan verkoop tegen een ongunstige prijs plaatsvinden.

Duurzaamheids- en regelgevingsrisico

Gebouwen moeten mogelijk worden aangepast aan nieuwe energie-, klimaat- of veiligheidsregels. Verduurzaming kan de waarde verbeteren, maar vraagt vaak eerst grote investeringen.

Lees ook onze acht tips om beleggingsrisico’s te beperken.

Wat doet de rente met beursgenoteerd vastgoed?

Rente kan vastgoed op verschillende manieren beïnvloeden.

Financiering wordt duurder of goedkoper.
Veel vastgoedondernemingen gebruiken leningen. Een hogere rente kan de rentelasten verhogen wanneer bestaande schulden moeten worden vernieuwd.

Beleggers vergelijken dividend met andere opbrengsten.
Stijgt de rente op obligaties of spaargeld? Dan kan het dividend van vastgoed relatief minder aantrekkelijk worden.

Kopers kunnen minder voor panden willen betalen.
Hogere financieringskosten kunnen de vraag naar vastgoed verlagen en daarmee taxatiewaarden onder druk zetten.

Huren kunnen soms meestijgen.
Bij bepaalde huurcontracten worden huren gekoppeld aan inflatie. Dit kan inkomsten ondersteunen, zolang huurders de hogere lasten kunnen betalen.

Het effect van rente is dus niet voor ieder fonds of iedere periode hetzelfde. Kijk naar de looptijd van schulden, vaste of variabele rente, toekomstige herfinancieringen en mogelijkheden om huren te verhogen.

Waar let je op bij een vastgoedfonds of REIT?

1. Welk vastgoed bezit het fonds?
Controleer de verdeling over woningen, kantoren, winkels, logistiek vastgoed en andere sectoren.

2. In welke landen wordt belegd?
Regelgeving, economie, rente en vastgoedmarkten verschillen per land.

3. Hoe geconcentreerd is de portefeuille?
Bekijk de grootste panden, huurders, sectoren en regio’s.

4. Hoeveel schulden worden gebruikt?
Controleer de schuldgraad, rentelasten, looptijd van leningen en momenten waarop herfinanciering nodig is.

5. Hoe hoog is de leegstand?
Kijk niet alleen naar het huidige percentage, maar ook naar aflopende huurcontracten en afhankelijkheid van grote huurders.

6. Is het dividend houdbaar?
Vergelijk de uitkering met de terugkerende inkomsten en benodigde investeringen. Een hoog dividend kan worden verlaagd.

7. Wat zijn de kosten?
Bij een fonds of ETF betaal je onder meer fondskosten. Bij beursverhandeling kunnen daarnaast transactiekosten en een bied-laatspread gelden.

8. Hoe wordt de waarde berekend?
Bekijk hoe vaak panden worden getaxeerd en hoe de beurskoers zich verhoudt tot de nettovermogenswaarde.

9. Hoe duurzaam en toekomstbestendig zijn de gebouwen?
Energiezuinige, goed gelegen panden kunnen andere risico’s hebben dan verouderd vastgoed waarvoor grote investeringen nodig zijn.

10. Past het binnen de rest van je portefeuille?
Controleer of je via andere fondsen al in dezelfde vastgoedondernemingen belegt.

Welke rol kan vastgoed in een portefeuille hebben?

Beursgenoteerd vastgoed kan een aanvulling zijn op aandelen en obligaties. Je krijgt toegang tot huurinkomsten en vastgoedmarkten zonder zelf een pand te bezitten.

Vastgoed vormt meestal geen volledige portefeuille. Beursgenoteerde vastgoedondernemingen kunnen tijdens marktonrust sterk met gewone aandelen meebewegen. Het toevoegen van vastgoed garandeert daarom niet dat de totale portefeuille minder daalt.

De passende hoeveelheid hangt onder meer af van:

• je doel en looptijd;

• hoeveel risico je kunt dragen;

• je andere beleggingen;

• hoeveel direct vastgoed je al bezit;

• de spreiding binnen het gekozen fonds;

• je bereidheid om grote koersschommelingen te accepteren.

Heb je een eigen woning, bedrijfspand of verhuurd vastgoed? Dan ben je mogelijk al sterk afhankelijk van ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Houd daar rekening mee wanneer je ook via de beurs in vastgoed belegt.

Lees meer over de totale verdeling in een beleggingsportefeuille samenstellen.

Hoe belegt Knab in beursgenoteerd vastgoed?

Bij Knab Beheerd Beleggen kies je niet zelf een afzonderlijke vastgoedonderneming, REIT of vastgoed-ETF.

Je beantwoordt eerst vragen over onder meer je financiële situatie, doel, looptijd, kennis, ervaring en hoeveel risico je kunt en wilt nemen.

Knab stelt je portefeuille vervolgens samen via twee brede beleggingsfondsen. Beursgenoteerd vastgoed maakt momenteel deel uit van het Knab Diversified Equity Fund. Dit fonds bevat daarnaast wereldwijde aandelen en grondstoffen.

De hoeveelheid zakelijke waarden in je totale portefeuille hangt af van je risicoprofiel. Een offensiever profiel bevat relatief meer van het aandelenfonds. Een defensiever profiel bevat relatief meer van het obligatiefonds.

Vastgoed is daarmee een onderdeel van een bredere beleggingsmix en niet de enige belegging. De spreiding verkleint de afhankelijkheid van één pand of vastgoedonderneming, maar voorkomt geen verlies.

Meer over de fondsen en portefeuille lees je in zo belegt Knab jouw geld en wanneer beheerd beleggen bij je kan passen.

Deze informatie is algemeen van aard en niet bedoeld als persoonlijk beleggingsadvies. Aan vastgoedondernemingen, REITs, fondsen en andere beleggingen zijn kosten en risico’s verbonden. De waarde kan stijgen, maar ook dalen. Je kunt een deel of zelfs je volledige inleg verliezen. Vastgoed, huurinkomsten, dividend en spreiding bieden geen garantie op rendement.

Je las zojuist een artikel uit de Knab Bieb. Dé online verzamelplek met praktische artikelen over beleggen, sparen, pensioen en hoe je als zzp’er je geldzaken slimmer regelt.